Ci sono casi in cui, quando si decide di vendere un immobile, la ricerca del compratore ha un passaggio obbligato: questo accade quando vi è una persona con diritto di prelazione. Cosa significa?
Il diritto di prelazione è una sorta di corsia preferenziale prevista dalla Legge per determinate persone, in rapporto alla messa in vendita di un dato immobile. Quando un proprietario decide di vendere una casa già abitata da un inquilino, esso ha diritto di prelazione, ovvero, se decide di fare un’offerta per acquistare l’immobile che sta occupando, a parità di proposta economica la sua offerta dovrà essere preferita rispetto a qualsiasi altra.
Ciò che non sempre è noto è che in realtà questo diritto non si applica indiscriminatamente ogni volta che un proprietario decide di mettere in vendita un immobile regolarmente affittato: l’inquilino ha diritto di prelazione solo se il proprietario decide di disdire il contratto alla scadenza dei primi quattro anni, con lo scopo di mettere in vendita l’immobile. Non esiste diritto di prelazione, quindi, se l’immobile viene messo in vendita alla naturale scadenza del contratto di locazione, evitando il rinnovo automatico.
Ulteriore condizione necessaria è che il locatore non sia in possesso di altri immobili ad uso abitativo, al di fuori di quello adibito ad abitazione principale.
Come esercitare il diritto di prelazione
Il proprietario dell’immobile, qualora sussista un diritto di prelazione, dovrà comunicare al conduttore le condizioni di vendita e il prezzo richiesto, a mezzo di ufficiale giudiziario. Così, l’inquilino avrà modo di esercitare il suo diritto, comunicando la propria offerta entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione del proprietario dell’immobile.
Decaduto questo termine, non sarà più possibile esercitare il diritto di prelazione e l’eventuale offerta da parte dell’inquilino avrà pari valore di qualsiasi altra proposta eventualmente avanzata da altri aspiranti compratori.
Che succede al contratto di locazione in caso di vendita?
In caso di vendita dell’immobile occupato da un inquilino con regolare contratto, quest’ultimo viene tutelato anche in seguito alla compravendita e al subentro di un nuovo proprietario. L’acquirente dell’immobile, infatti, assume gli stessi diritti e doveri del precedente proprietario nei confronti dell’inquilino, secondo quanto stabilito dal contratto d’affitto.
Se il diritto di prelazione non viene rispettato
Se il proprietario mette l’immobile in vendita senza dare all’inquilino la possibilità di esercitare il suo diritto di prelazione, l’inquilino può scegliere di riscattare l’immobile entro i sei mesi successivi alla compravendita, da qualsiasi acquirente diretto o successivo. Questa opzione è attuabile anche nel caso in cui il proprietario comunichi una cifra all’inquilino per scoraggiarlo nell’effettuare l’acquisto, scegliendo poi di vendere l’immobile a un prezzo diverso a un successivo compratore.
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