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Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e cosa comporta

by Simonetta Bacchiega on 4 luglio 2016 , No comments

Quando si contrae un mutuo, si può avere l’impressione che sia per sempre: a volte la lunga durata, scelta per contenere l’importo delle singole rate, può spaventare. Non dimentichiamo, però, che la durata stabilita è un fattore variabile: nel corso degli anni è possibile ricorrere all’estinzione anticipata del muto e ridurre così l’importo oppure chiudere il debito qualora si abbia a disposizione liquidità sufficiente. Vediamo come fare e cosa comporta l’estinzione del mutuo, totale oppure parziale.

Estinzione anticipata del mutuo: quanto mi costa?

Fino al 2007, gli Istituti di Credito potevano imporre una penale per l’estinzione anticipata del mutuo. Questo è ancora possibile soltanto in alcuni casi, ovvero se il mutuo è stato contratto prima del 2007. Per tutti i mutui sottoscritti successivamente, invece, l’estinzione anticipata è priva di penali o costi aggiuntivi da parte delle Banche.

Nel 2007, in più, è stato introdotto un tetto massimo entro il quale devono rientrare le penali applicabili ai mutui sottoscritti prima di quell’anno. Questi i limiti massimi imposti per legge per i mutui a tasso variabile:

  • 0,50% se mancano più di 3 anni al termine del contratto;
  • 0,20% se mancano più di 2 anni al termine del contratto;
  • nessuna penale se l’estinzione avviene negli ultimi due anni.

Queste, invece, le penali applicabili ai mutui a tasso fisso:

  • 1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà del piano di rimborso;
  • 1,50% se l’estinzione avviene dopo la prima metà del piano di rimborso, ma quando mancano più di 3 anni al termine del contratto
  • 0,20% se avviene durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale durante gli ultimi 2 anni.

Questo non significa, però, che i mutui successivi non abbiano nessun tipo di costo. Oltre alla cifra mancante del proprio debito, si dovrà tenere conto dei costi amministrativi e dei dietimi giornalieri, ovvero degli interessi giornalieri dovuti per i giorni che vanno dalla richiesta all’effettiva estinzione anticipata del mutuo, sia essa totale o parziale.

Estinzione anticipata del mutuo

Allora, perché scegliere l’estinzione anticipata del mutuo?

Dal momento che ci sono dei costi aggiuntivi, variabili a seconda del tipo di mutuo, della data della stipula e delle condizioni concordate con l’ente di credito, è sempre bene valutare il vantaggio economico dell’estinzione del mutuo: a conti fatti, spesso si tratta di una decisione economicamente a favore, ma in alcuni casi potrebbe non essere così.

Ad esempio, a fronte della necessità di sostenere dei costi amministrativi, l’estinzione anticipata del mutuo parziale ha più senso quanto più alta è la cifra che si riesce a estinguere. Tante piccole estinzioni, infatti, comportano maggiori spese amministrative spalmate nel corso del tempo.

In linea generale, l’estinzione anticipata del mutuo è tanto più vantaggiosa quanto più viene effettuata nei primi anni, quando ancora gli interessi da pagare sono molti. Questo perché il rapporto tra capitale e interessi varia nel corso del rapporto.

I primi anni sono caratterizzati da una rata composta maggiormente da interessi, mentre questo rapporto va via via invertendosi con il calare del capitale. Dunque, saldando una parte del debito nei primi anni, si andrà ad abbattere il capitale e si ridurranno di conseguenza anche gli interessi ancora da versare.
Al contrario, negli ultimi anni di mutuo si interverrà unicamente sul capitale, poiché la maggior parte degli interessi sarà già stata precedentemente versata.

L’estinzione anticipata del mutuo comporta sempre un calo delle rate?

Infine, prima di decidere se procedere per l’estinzione anticipata del mutuo contratto per comprare casa, occorre riflettere sul proprio tipo di mutuo e su ciò che si desidera ottenere. L’estinzione anticipata, infatti, non comporta obbligatoriamente un calo delle rate. Se il contratto prevede rata fissa e durata variabile, l’estinzione contribuirà a ridurre il numero di anni complessivi, senza però avere effetto sulla rata, il cui importo rimarrà lo stesso. Il risparmio economico, quindi, si tradurrà in un calo del numero di rate complessive.

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