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Accettazione tacita dell’eredità: come vendere una casa ereditata

by Avv. Barbara Lentini on 5 giugno 2017 , No comments

L’accettazione dell’eredità è un requisito imprescindibile per poter vendere una casa ereditata: in assenza di un documento scritto che la attesti, il notaio non può far sottoscrivere il rogito e, di conseguenza, la vendita non può avvenire.

L’accettazione dell’eredità può avvenire in due modi: tramite trascrizione (accettazione espressa), oppure in forma tacita. Anche l’accettazione tacita dell’eredità consente di vendere una casa ereditata, ma prima di arrivare al rogito, in questo caso, è necessario compiere un passo in più. Vediamo come far sì che la vendita abbia luogo senza intoppi.

Accettazione dell’eredità tacita o espressa

L’accettazione dell’eredità è l’atto attraverso il quale si dichiara di accettare di assumere la qualità di erede del defunto: ciò ha l’effetto di trasferire tutte le posizione giuridiche attive (beni e crediti) e tutte le posizioni giuridiche passive (i debiti) agli eredi, immobili compresi: l’erede può disporre come meglio crede di tutti i beni e i crediti ereditati, compresa la messa in vendita della casa ereditata.

L’accettazione dell’eredità può assumere due forme (Art. 474 C.C.): l’accettazione espressa e l’accettazione tacita. La prima avviene mediante una formale dichiarazione resa dagli eredi in forma necessariamente scritta (pena la nullità dell’atto), tramite un atto pubblico oppure una scrittura privata.
L’accettazione tacita dell’eredità, invece, si manifesta attraverso l’adozione da parte dell’erede di comportamenti inequivocabilmente compatibili con la volontà di essere erede.

L’accettazione può essere inoltre pura e semplice (acquisto in toto di tutti i crediti e i debiti del defunto, con la conseguenza che l’erede risponde anche con il proprio patrimonio degli eventuali debiti) oppure effettuata con beneficio di inventario (in questo caso dei debiti del defunto risponde solo il patrimonio ereditario).

Per vendere una casa ereditata l’atto di accettazione dell’eredità è indispensabile

Venendo al caso che ci interessa, risulta evidente come il potere di disporre dell’immobile ereditato sia una condizione imprescindibile per poterlo vendere.
Ogni trasferimento di proprietà di un immobile deve avvenire tramite un atto pubblico. Per garantire la conoscibilità dei trasferimenti immobiliari e di tutte le vicende collegate agli immobili (es. costituzione di usufrutto, pignoramento), gli atti devono essere trascritti nei registri immobiliari tenuti dalle Conservatorie.
Anche l’entrata in possesso di un immobile tramite eredità comporta un trasferimento di proprietà, dal defunto all’erede: di conseguenza, la successione ereditaria deve essere trascritta.

I nodi vengo al pettine quando ci si presenta innanzi al notaio per effettuare la vendita dell’immobile ereditato, poiché questi, in quanto pubblico ufficiale, verifica che l’accettazione dell’eredità sia stata resa e siano state eseguite le relative trascrizioni.
In assenza di trascrizione del trasferimento dell’immobile per successione ereditaria il notaio non può procedere al rogito.

Accettazione tacita dell'eredità

Come vendere una casa ereditata in caso di accettazione tacita dell’eredità

Spesso accade che, in concomitanza con il decesso di un caro, vi siano talmente tanti adempimenti di cui occuparsi che l’accettazione dell’eredità non viene effettuata, oppure che la dichiarazione di successione venga resa presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e quest’ultima non provveda tempestivamente alle trascrizioni.

In questi casi, se il problema emerge durante la stipula del contratto preliminare di compravendita il notaio ha due alternative da proporre all’aspirante venditore:
– recepire mediante atto pubblico la dichiarazione di accettazione espressa dell’eredità;
dare atto dell’avvenuta accettazione tacita dell’eredità e procedere alla trascrizione.

La prima opzione è economicamente più onerosa ed è di norma consigliabile quando i beni oggetto di successione siano numerosi.
La seconda è quella più diffusa, nella prassi perché meno onerosa e più semplice.
I costi di tali operazioni gravano sul proprietario del bene, in quanto si tratta di incombenze legate alla vicenda successoria.

Ad ogni modo, è bene verificare la regolarità dei documenti di successione prima della messa in vendita della casa ereditata: non va dimenticato che il contratto preliminare di compravendita prevede il versamento di una caparra da parte dell’acquirente e contiene il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo.

Se la mancanza dell’atto di accettazione di eredità o la sua regolarizzazione si protraggono nel tempo facendo slittare il rogito oltre il termine definito dal contratto preliminare, l’acquirente ha diritto di sottrarsi dal vincolo contrattuale e di richiedere la restituzione di una somma doppia rispetto alla caparra versata.

È dunque di fondamentale importanza provvedere alla dichiarazione di accettazione dell’eredità ed alle relative trascrizioni subito dopo il decesso del de cuius o, quantomeno, sin dal primo momento in cui si prende in considerazione l’idea di voler procedere a vendere una casa ereditata, per evitare di incorrere in pericolose complicazioni in prossimità della vendita dello stesso.

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