Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha assistito a una vera e propria impennata del numero di registrazioni di contratti d’affitto. Novara cavalca la stessa tendenza e sta facendo registrare un aumento sia della domanda sia dell’offerta.
Che tu stia decidendo d’investire in un immobile da mettere a reddito, o che tu sia alla ricerca di una nuova sistemazione da prendere in affitto, ti è utile sapere che esistono alcuni aspetti, vincoli e clausole nei contratti di locazione che spesso vengono dati per scontati. Potrebbero aiutarti nella gestione del tuo contratto!
Vediamo qualche esempio:
Proroga del contratto di locazione
La proroga di un contratto d’affitto non è che un prolungamento dello stesso oltre la sua scadenza.
Non è per niente banale: le condizioni che regolamentano la proroga variano a seconda della tipologia di contratto. Ecco in che modo puoi prolungare i diversi tipi di contratto di locazione:
• contratti a canone libero: la classica formula del 4+4 anni. Al termine dei primi 4 anni il contratto è automaticamente prorogato di ulteriori 4 anni, salvo comunicazioni, possibili per entrambe le parti in causa, della volontà d’interrompere il rapporto. Al termine dei 4 anni di rinnovo il contratto potrà essere nuovamente prorogato.
• Contratti a canone concordato: della durata di 3+2 anni. Come sopra il contratto è automaticamente prorogato di 2 anni allo scadere dei primi 3. Fatto salvo la possibilità, di entrambe le parti, di interrompere il contratto comunicandolo entro i canonici 6 mesi dalla scadenza.
• Contratti a uso transitorio: sono quei contratti che, per motivi che possono essere legati al lavoro o alla salute del conduttore, prevedono una durata che può andare da 1 fino a 18 mesi. In questo tipo di contratto, al termine della durata, non avviene alcuna proroga automatica. Se fosse necessaria il conduttore dovrà comunicare al locatario la necessità di prorogare il contratto.
Se sei il locatore e vuoi prorogare il contratto d’affitto al tuo inquilino, devi assolutamente tenere a mente che, entro 30 giorni dalla sua scadenza, dovrai comunicarlo all’Agenzia delle Entrate e di conseguenza versare il corrispettivo valore dell’imposta di registro.
Potrai decidere di spezzare il pagamento dell’imposta in tante rate quante sono le annualità del contratto oppure, se deciderai di saldare subito l’intero valore ti sarà corrisposto uno sconto sul totale.
Cessione del contratto d’affitto o subentro
Se ti stai chiedendo se le normative prevedono la possibilità di una persona terza di subentrare in un contratto d’affitto in sostituzione di uno dei due contraenti la risposta è sì! Nel rispetto, però, di due condizioni imprescindibili: la volontà delle parti o una sentenza legale.
• La legge interviene principalmente in due casi: nel caso di separazione se gli inquilini sono una coppia oppure per il decesso di uno dei contraenti. Nel primo caso, se si tratta di un divorzio, può essere decisiva la sentenza del giudice, il secondo esempio invece ci porta davanti a un ulteriore bivio. In caso di morte del locatore i legittimi eredi prenderanno il suo posto nel contratto. Se la morte dovesse cogliere locatario invece la priorità di subentro spetta al coniuge o convivente (non è necessario il legame matrimoniale).
• La volontà e l’accordo sono fondamentali quando è il conduttore a volere o dovere cedere il suo ruolo ad un terzo. Nel caso sia tu il locatore dovrai esplicitare il il tuo consenso al passaggio del diritto. In mancanza di un accordo la cessione non è possibile.
Risoluzione del contratto d’affitto
Attenzione: risoluzione e recesso sono due cose diverse!
A differenza del recesso, che è un’interruzione anticipata del contratto d’affitto che può avvenire tramite comunicazione almeno 6 mesi prima (oppure 3 mesi a secondo di quanto le parti hanno stabilito nel contratto) della data in cui si intende lasciare l’immobile, la risoluzione ne prevede chiusura immediata.
La risoluzione di un contratto d’affitto può avvenire per diversi motivi, quelli che si verificano più comunemente sono:
• risoluzione consensuale
• risoluzione per inadempimento
• risoluzione per impossibilità sopravvenuta
• risoluzione per eccessiva onerosità
Il primo caso è in realtà semplicissimo: i due contraenti si accordano di spontanea volontà per interrompere il contratto stipulato.
I casi successivi solitamente sono sempre ricondotti all’inadempimento e si concludono con una risoluzione giudiziale, ossia tutto viene rimesso alla decisione di un giudice che, valutando le cause dell’inadempimento, deciderà se risolvere il contratto o meno. Un aspetto fondamentale di questa situazione è che la risoluzione non pregiudica la permanenza del dovere da parte del conduttore a corrispondere al locatore il valore delle situazioni pendenti.
Come per le compravendite, anche avventurarsi da soli nella giungla degli affitti può non essere una scelta ottimale. Come avrai capito leggendo l’articolo si possono presentare situazioni complesse per le quali, qualunque ruolo ti trovi a interpretare all’interno del contratto, un’agenzia esperta ti saprà fornire un prezioso supporto.
In Sim Immobiliare ti offriamo tutto l’affiancamento di cui hai bisogno. Ti aiutiamo a proporre il tuo immobile in affitto a Novara e troviamo per te le persone giuste per condurlo. Lo stesso supporto lo riceverai anche se sei tu in cerca di una casa da prendere in affitto a Novara. Avrai la certezza di stipulare un contratto solido e soprattutto con una controparte seria e affidabile.
Vuoi comprare o vendere casa a Novara? Se vuoi sapere subito cosa possiamo fare per te, contattaci al 0321-331737.
A presto,
Simonetta Bacchiega
