Acquistare o vendere un immobile non implica necessariamente il trasferimento del diritto di abitazione: con la vendita della nuda proprietà, il venditore mantiene per sé il diritto di continuare a vivere nella casa per tutta la vita. Soltanto alla sua morte verrà trasferito anche l’usufrutto all’acquirente.
Per il venditore, il vantaggio è quello di poter disporre subito di un capitale, mentre per l’acquirente il vantaggio è quello di effettuare l’acquisto a prezzo agevolato.
Il nudo proprietario può trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà, realizzando eventualmente un guadagno rispetto alla spesa sostenuta per l’acquisto. Con il trascorrere del tempo, infatti, aumenta il valore della nuda proprietà mentre diminuisce quello dell’usufrutto.
Il valore della nuda proprietà
Per determinare il prezzo di vendita dell’immobile, si richiede una perizia professionale sull’immobile che ne stabilisce il valore di mercato. A questa cifra si applica un coefficiente numerico in base all’età dell’usufruttuario della casa, per stabilire il valore rispettivamente dell’usufrutto e della nuda proprietà.
Il valore della nuda proprietà è determinato da un coefficiente attribuito in base all’età del venditore al momento della vendita. Più l’età sarà avanzata, maggiore sarà la percentuale valore della nuda proprietà mentre calerà il valore dell’usufrutto. Nella tabella qui sotto sono riportati tutti i coefficienti e la relativa distribuzione dei valori di usufrutto e della nuda proprietà sui quali effettuare il calcolo della percentuale.
A chi spettano le spese relative alla casa
Durante il periodo di separazione dell’usufrutto e della nuda proprietà, l’usufruttuario è tenuto a sostenere tutte le spese ordinarie, mentre le spese straordinarie o strutturali sono a carico del nudo proprietario. Tra queste, il Codice Civile riconosce le spese necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L’usufruttuario è tenuto a non danneggiare o modificare in modo sostanziale l’immobile all’insaputa del nudo proprietario. Sarà l’usufruttuario a pagare eventuali imposte sulla rendita catastale.
È possibile vendere la nuda proprietà sia della prima casa sia di un altro immobile, mantenendo il diritto di usufrutto. Se l’immobile è affittato, il venditore potrà continuare a riscuotere l’affitto.
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