In materia di registrazione dei contratti di locazione, la Legge di Stabilità è intervenuta per chiarire alcuni punti e per modificare le sanzioni in caso di omissione. Il primo punto sul quale è stata fatta chiarezza è la responsabilità, interamente attribuita al locatore. La registrazione del contratto è compito del proprietario di casa, che deve provvedere entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Ha poi 60 giorni di tempo per effettuare la comunicazione all’inquilino e se, presente, all’amministratore di condominio, il quale provvederà all’iscrizione dell’inquilino nel registro dell’anagrafe condominiale.
Questo chiarimento non è privo di ripercussioni: in precedenza, infatti, la normativa riconosceva una responsabilità solidale nei confronti del fisco da parte di locatore e locatario: ora, invece, l’inquilino non è sanzionabile poiché la registrazione è compito esclusivo del locatore. A cosa va incontro ora quest’ultimo in caso non adempia al suo dovere?
Le sanzioni fiscali
In caso di mancata registrazione del contratto di locazione rilevata tramite accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, il locatore dovrà corrispondere una sanzione pari al 120% dell’ammontare dell’imposta di registro. Diverse le somme in caso di ravvedimento operoso, possibile soltanto se l’irregolarità non è ancora stata notificata e se non sono ancora state avviate ispezioni o verifiche.
Se il ravvedimento operoso avviene entro i 90 giorni successivi al termine per la registrazione del contratto la sanzione sarà pari al 12% dell’imposta di registro dovuta, mentre se il ravvedimento operoso avviene dopo i 90 giorni ma prima che sia trascorso un anno la sanzione prevista è pari al 15% dell’importo dovuto. Oltre tale data la sanzione sarà massima.
Meno tutele per chi non registra il contratto
Nonostante la stipula, il contratto viene dichiarato nullo se non viene registrato. Pertanto, il locatore non è soggette a tutte le tutele in essere durante una locazione ordinaria. Nel caso in cui l’inquilino non corrisponda il canone dovuto, dunque, il proprietario non potrà ricorrere allo sfratto, ma dovrà intraprendere un percorso più complicato e più oneroso. Dovrà accusare l’inquilino di occupazione senza titolo, con tempi di liberazione dell’immobile molto più lunghi.
A questa strada esiste una sola soluzione, ovvero la possibilità di dimostrare, da parte del locatore, che la mancata registrazione del contratto è avvenuta di comune accordo con l’inquilino, il quale a sua volta ne ha tratto vantaggio.
Il canone d’affitto è proporzionato? Lo decide il giudice
In caso di mancata registrazione, come visto, il contratto d’affitto risulta agli occhi della Legge non in essere. Allo stesso modo, anche la pattuizione dell’importo del canone di locazione può essere soggetta a revisione: sarà il giudice a determinare il congruo importo e, in caso di differenza rispetto a quanto versato fino a quel momento dall’inquilino, a imporre la restituzione della quota eccedente da parte del locatore nei confronti del locatario. Può essere l’inquilino stesso a fare ricorso per ottenere la rivalutazione del canone al fine di renderlo conforme ai contratti a canone libero o concordato.
L’inquilino viene tutelato anche nel caso in cui vi sia un doppio contratto, ovvero due contratti esistenti ma uno solo registrato, il qual riporti un canone minore di quello effettivamente versato dall’inquilino. In questi casi, il contratto considerato valido sarà quello registrato e il proprietario dell’immobile sarà tenuto a restituire tutte le somme incassate in eccedenza.
Allo stesso modo, se vi sono prove che l’inquilino abbia versato una cifra maggiore di quanto riportato nel contratto di affitto, anche se questo è stato correttamente registrato, il proprietario sarà tenuto a restituire la cifra maggiorata riscossa.
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