Un mutuo ipotecario prevede che sull’immobile venga iscritta un’ipoteca a garanzia della restituzione del debito, per tutta la durata del mutuo. Questo, però, non significa che è impossibile vendere casa con un mutuo in corso: la proprietà dell’immobile può comunque essere trasferita e venditore e acquirente possono scegliere tra diverse strade per saldare il debito e per eliminare l’ipoteca dalla casa. Vediamo tutte le possibilità.
1. Estinzione del mutuo da parte del proprietario prima del rogito
Si tratta della soluzione più semplice, poiché non coinvolge direttamente l’acquirente. Il proprietario, prima di arrivare al momento del rogito, utilizza le proprie risorse per estinguere completamente il mutuo: la banca, di conseguenza, eliminerà l’ipoteca sulla casa e l’immobile sarà privo di qualsiasi vincoli. Il nuovo proprietario non avrà nessun dovere nei confronti dell’Istituto di Credito con il quale il venditore ha stipulato il mutuo. Non sempre, però, il venditore ha la possibilità economica di compiere questa operazione: allora, si può ricorrere a due alternative.
2. Estinzione del mutuo al momento del rogito
Anche in questo caso è il proprietario originario a estinguere il mutuo, utilizzando però il denaro derivante dalla vendita dell’immobile stesso. L’operazione avviene in maniera contestuale al rogito: nel momento della stipula del contratto, l’acquirente – oppure il funzionario della banca presso la quale ha richiesto un mutuo a sua volta – produrrà un assegno intestato alla banca del venditore, corrispondente all’intera somma necessaria per estinguere il mutuo. Se la vendita prevede una somma ulteriore, verrà emesso un secondo assegno intestato al venditore, pari al denaro restante.
A questo punto, la banca del venditore comunicherà all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca. L’immobile sarà così privo di vincoli (ad esclusione della eventuale nuova ipoteca iscritta nel caso in cui l’acquirente abbia a sua volta fatto ricorso a un mutuo per effettuare l’acquisto).
Prima del rogito, il venditore dovrà richiedere alla propria banca il conteggio esatto della cifra da versare e dovranno essere informate tutte le parti (compratore, banca del venditore e del compratore se coinvolta, notaio). L’assegno viene solitamente versato alla banca creditrice dal notaio oppure direttamente ritirato in sede di stipula del rogito da un funzionario della banca.
Nel caso in cui il venditore non possa saldare autonomamente e preventivamente il mutuo in corso, questa è la soluzione più sicura e più utilizzata. Tuttavia, può essere utile sapere che esiste una terza opzione che entrambe le parti possono scegliere, di comune accordo, di adottare.
3. Accollo del mutuo da parte dell’acquirente
L’accollo del mutuo prevede che l’acquirente subentri nelle obbligazioni assunte dal contraente originario, facendosi carico del debito restante se la banca accetta di aderire all’accollo. L’istituto di credito, infatti, può anche scegliere di non aderire se il compratore risulta privo dei requisiti necessari. Il vantaggio, per il compratore, consiste nel risparmio su alcuni costi legati all’accensione di un nuovo mutuo, come le spese notarili. Tuttavia, questa soluzione è sconsigliata perché non libera completamente il venditore da ogni responsabilità: infatti, con l’accollo cumulativo, nel caso in cui l’acquirente non riesca a rispondere ai propri obblighi nei confronti della banca, essa potrà comunque rifarsi sul precedente proprietario.
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