Al momento della stipula di un contratto d’affitto, proprietario e inquilino si assumono reciproci diritti e doveri, ma anche una responsabilità comune: quella di continuare a prendersi cura dell’immobile, nella misura consona a entrambi i ruoli. La manutenzione della casa in affitto, però, può diventare oggetto di discordia se non si hanno chiare le responsabilità.
È risaputo che la cura ordinaria spetta all’inquilino, mentre quella straordinaria è a carico del proprietario dell’immobile. Tuttavia, non sempre si sanno collocare i singoli casi nella giusta categoria. Facciamo quindi luce sui doveri legati alla manutenzione a carico dell’inquilino e quelli a carico del proprietario dell’immobile.
Manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria?
Per prima cosa, facciamo il punto sulla differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Nella prima categoria rientrano tutti gli interventi di manutenzione in caso di usura dovuta all’utilizzo dell’immobile: questi costi risultano a carico dell’inquilino. Rientrano quindi in questa classificazione le piccole riparazioni e il ripristino di ciò che risulta deteriorato con il frequente utilizzo, così come la riparazione degli impianti idrici ed elettrici (al momento della consegna dell’immobile, però, il proprietario deve comunque garantirne il buono stato di manutenzione).
Ciò riguarda le parti strutturali dell’edificio, ma anche le cose mobili presenti al suo interno: le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore (legge n. 392/78 a opera dell’art. 14).
Nella manutenzione straordinaria rientrano, invece, tutti gli interventi conservativi o di riparazione derivanti da fattori indipendenti dal contratto di locazione e dall’uso dell’immobile. In questa categoria rientrano tutti i casi fortuiti e imprevedibili che richiedono riparazione. Se gli interventi sono urgenti, può attivarsi l’inquilino, avvertendo immediatamente il proprietario e richiedendo poi il rimborso delle spese sostenute.
Chi deve farsi carico delle spese condominiali?
Oggetto di incertezza sono, spesso, le spese condominiali: anche in questo caso, occorre distinguere il tipo di intervento necessario e individuare di volta in volta le singole responsabilità. Indicazioni più chiare si ritrovano nella Legge 392/78, la quale elenca una serie di interventi specifici interamente a carico dell’inquilino, a meno che sul contratto di locazione non siano stati definiti accordi differenti.
L’inquilino deve sostenere le spese di:
- funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
- fornitura delle utenze dell’immobile e delle utenze condominiali
- spurgo di latrine e pozzi neri
- servizio di pulizia
- altri servizi comuni
- 90% delle spese di portineria.
Restano a carico del proprietario, invece, tutti gli interventi straordinari sulla parti comuni, come la sostituzione dell’ascensore, il rifacimento di pavimenti o della facciata.
Cosa fare quando i confini sono labili?
Sarebbe impossibile elencare tutti i casi specifici all’interno di un’unica normativa: questo, però, lascia spazio ad alcune zone d’ombra. Molti chiarimenti si possono ritrovare in sentenze passate della Corte di Cassazione, che più volte si è espressa in caso di dispute tra proprietari e inquilini stabilendo chi debba sostenere le spese di manutenzione della casa.
Quando non è possibile risalire nemmeno a sentenze pregresse, la Legge prevede che si faccia affidamento agli usi locali, basando su di essi la risoluzione di casi specifici. Quando ancora non è possibile determinare la responsabilità nemmeno in questo modo, invece, le spese devono essere sostenute da chi occupa l’immobile. Questa regola vale anche nei casi in cui i confini tra usura e vetustà siano labili. Ad esempio, quando non è possibile stabilire se un danno sia derivante dall’utilizzo frequente da parte dell’inquilino oppure dal normale invecchiamento dell’immobile.
Un aiuto in più
Dal 2014 è possibile ricorrere a un aiuto in più per la risoluzione dei dubbi relativi alla responsabilità degli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria: una tabella concordata da Confedilizia con le associazioni a tutela degli inquilini Sunia, Sicet e Uniat la quale elenca tutta una lunga serie di casi specifici, determinando chi deve sostenere le relative spese. È possibile richiamare l’accordo all’interno del contratto di locazione, per prevenire successive dispute e per facilitare la gestione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
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