La Legge di Stabilità 2016 ha confermato le agevolazioni prima casa, le quali permettono di acquistare un immobile a tassazione agevolata, purché esso venga adibito ad abitazione principale. I vantaggi sono innumerevoli, dall’imposta di registro all’Iva, e possono essere mantenuti anche nel caso in cui vi sia un cambio di abitazione, nonostante si abbia già usufruito di sgravi tributari in precedenza.
Viene però fissata una condizione indispensabile, ovvero che l’immobile già acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa venga alienato entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile. Resta inoltre valida la necessità di spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto.
Se questi criteri non vengono rispettati, il fisco ha tre anni di tempo per notificare la revoca delle agevolazioni prima casa, la quale comporta: l’obbligo di versare le imposte non versate, una sanzione pari al 30% della differenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, più gli interessi di mora.
Tuttavia, vi sono dei casi particolari nei quali il mancato rispetto dei requisiti fondamentali per l’ottenimento e il mantenimento delle agevolazioni non dipende dalla volontà dell’acquirente, dunque il decadimento è nullo. Vediamo quali sono.
Ritardo nel trasferimento per cause di forza maggiore
Uno dei casi chiariti recentemente da una sentenza della Cassazione è il ritardo nel trasferimento della residenza entro i 18 mesi previsti dalla Legge a causa di difficoltà nello sfratto dell’inquilino moroso che occupa l’immobile acquistato. Se la lentezza dell’esecuzione dello sfratto obbliga l’acquirente a tardare il proprio trasferimento, i benefici prima casa vengono quindi mantenuti nonostante il superamento dei 18 mesi.
Attenzione, invece, nel caso di ritardo nei lavori di costruzione o di ristrutturazione oppure nel caso in cui vi siano ritardi nella concessione dell’abitabilità: secondo la normativa, tali eventi non possono essere considerati inevitabili e imprevedibili, pertanto non sono sufficienti a determinare il mancato decadimento delle agevolazioni prima casa.
Un’eccezione nel trasferimento della residenza è prevista invece per i militari e gli appartenenti alle Forze dell’Ordine, i quali non sono legati al limite dei 18 mesi per il trasferimento della propria residenza all’interno del nuovo immobile.
Residenza del singolo o della famiglia?
Approfondiamo altri due casi particolari oggetto di discussione per quanto riguarda la revoca dei benefici prima casa. Una sentenza del novembre 2015 ha fatto chiarezza sull’alienazione dell’immobile in caso di separazione dei due coniugi.
Se un contribuente cede al coniuge l’abitazione principale durante il quinquennio successivo all’acquisto senza riacquistarne una entro l’anno, il decadimento delle agevolazioni non sussiste. Ciò vale sia nel caso di alienazione non onerosa, sia nel caso di alienazione onerosa: in entrambe le situazioni, infatti, non è ravvisabile un intento speculativo.
Una successiva sentenza del 23 dicembre ha invece permesso di fare luce sul caso del trasferimento di uno solo dei coniugi all’interno della prima casa entro i termini previsti dalla Legge. In questo caso, la famiglia va considerata come soggetto autonomo e diverso rispetto ai coniugi, le cui esigenze vanno tutelate. Dunque, se il trasferimento coinvolge uno solo dei due coniugi entro i 18 mesi successivi all’acquisto, i benefici potranno essere mantenuti in quanto occorre fare riferimento all‘entità particolare, ovvero la famiglia, anziché ai singoli individui che la compongono.
Quando l’abitazione è da considerarsi di lusso?
Le agevolazioni prima casa non sono applicabili in caso di acquisto di un’abitazione di lusso. Tra i requisiti specifici che concorrono a stabilire tale classificazione vi è la metratura dell’immobile: la soglia è fissata a 240 metri quadri (oppure 200 metri quadri per gli immobili unifamiliari). Va chiarito, però, che vi sono alcune pertinenze escluse dal conteggio, ovvero balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchine.
Per determinare la superficie utile complessiva si deve tenere conto non del requisito dell’abitabilità, ma di quello dell’utilizzabilità delle singole pertinenze. Se il superamento della metratura massima avviene esclusivamente per via della presenza delle pertinenze elencate, dunque, l’immobile non può essere considerato di lusso e i benefici prima casa sono legittimi.
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