Quando si decide di vendere casa è necessario recuperare una serie di documenti da allegare al contratto e da fornire all’acquirente: tra questi, anche il certificato di agibilità. Spesso capita che ci si renda conto dell’irregolarità o dell’assenza di alcuni documenti soltanto nel momento in cui si sta per effettuare una compravendita: può accadere anche con il certificato che dichiara l’immobile abitabile. A questo punto, scatta il timore: è possibile vendere casa senza certificato di agibilità? Come fare? Si incorre in sanzioni? Oggi vi aiutiamo a chiarire tutti questi dubbi.
Le ragioni della mancanza del certificato
Chiariamo subito un punto: vendere casa senza certificato di agibilità è possibile, purché l’acquirente venga informato di questa mancanza prima della stipula del contratto e si dichiari intenzionato a proseguire con l’acquisto. Tuttavia, si tratta di un percorso più lungo e difficile rispetto a una vendita in presenza di tutti i documenti in regola, pertanto consigliamo la regolarizzazione della situazione prima della messa in vendita.
La situazione è differente, però, in base alle ragioni della mancanza del documento: se, ad esempio, il certificato di agibilità manca a causa di una inerzia del proprietario nel richiedere il documento oppure del Comune nel fornirlo, ma l’immobile non presenta vizi che ne compromettano l’agibilità, la vendita risulterà più semplice. Diverso, invece, il caso in cui a mancare sia l’agibilità stessa: in questo caso naturalmente il valore dell’immobile non sarà equiparabile a quello di altri immobili della stessa categoria provvisti di agibilità e l’acquirente potrebbe accettare di proseguire con l’acquisto solo rivedendo la cifra al ribasso.
Una ulteriore spiegazione per la mancanza del documento potrebbe essere la costruzione dell’immobile prima dell’entrata in vigore del certificato di agibilità, oppure il rilascio di un condono su un immobile precedentemente abusivo.
Se il proprietario non è a conoscenza delle ragioni del mancato certificato, dunque, è fondamentale che si informi e ottenga chiarimenti sulla situazione, per poter capire come posizionarsi sul mercato e come portare avanti la compravendita con il potenziale acquirente. In ogni caso, la responsabilità del mancato certificato grava sul proprietario e l’acquirente è legittimato a non procedere con l’acquisto.
Quali sanzioni per chi vende casa senza certificato di agibilità?
Dal momento che vendere casa senza certificato di agibilità è possibile, purché l’acquirente venga messo al corrente della mancanza e delle sue ragioni, non sono previste sanzioni per chi vende casa senza presentare il documento. Per evitare qualsiasi problema successivo alla vendita, però, l’accettazione di questa condizione deve obbligatoriamente essere inserito all’interno del rogito tramite una specifica clausola. Chi acquista un immobile privo di certificato di agibilità, ha l’onere di regolarizzare la situazione pena il rischio di correre in sanzioni in occasione di controlli da parte delle Autorità.
Casa senza certificato di agibilità: cosa può fare il compratore tenuto all’oscuro?
Nel caso in cui il compratore scopra tardivamente di aver acquistato una casa sprovvista di agibilità, vi sono due strade possibili.
Nel caso in cui manchi il certificato di agibilità tout court o manchi in ragione della presenza di vizi sanabili, il compratore ignaro di tali vizi può chiedere al venditore il risarcimento del danno (in cui rientrano ovviamente le spese per la regolarizzazione dei locali e anche l’eventuale sanzione subita all’esito dell’accertamento dell’irregolarità da parte delle Autorità preposte), ma non la risoluzione del contratto.
Nell’eventualità in cui, invece, il certificato di agibilità manchi e non possa essere conseguito perché l’immobile presenta abusi insanabili (es: distanza dai confini inferiore ai minimi di legge), la Cassazione ha ritenuto il vizio del bene tanto grave da ammettere la risoluzione del contratto di compravendita (da cui consegue la restituzione dell’immobile, del prezzo e delle spese), ferma restando la possibilità di domandare il risarcimento degli ulteriori danni che dipendessero dall’acquisto.
Le responsabilità a carico di chi vende casa senza certificato di agibilità
Dal momento che l’assenza del certificato di agibilità grava in ogni caso sul proprietario, a lui spetta il reperimento del documento e/o la messa a norma dell’immobile a tal fine. Questa responsabilità, però, termina nel momento in cui avviene il passaggio di proprietà secondo le modalità previste dalla Legge. Il nuovo proprietario, se è stato debitamente informato e se ha accettato la situazione in forma scritta nel rogito, non potrà rifarsi sul venditore per le spese di messa a norma o di condono.
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