Secondo i più recenti dati Istati, circa l’80% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà. Nel nostro Paese, comprare casa è un’esigenza molto sentita e diffusa, che si lega ad un’alta percentuale di ricorso a un mutuo per poter sostenere l’affitto: si tratta del 17,7% delle persone che vivono in una casa di proprietà. In molti casi si ricorre alla proposta d’acquisto immobiliare condizionata al mutuo: scopri cos’è, come effettuarla e cosa comporta.
Cos’è la proposta d’acquisto immobiliare condizionata
La proposta d’acquisto condizionata (o proposta d’acquisto subordinata) pone alla proposta una condizione sospensiva. Secondo quanto previsto dall’art. 1353 del codice civile, infatti, “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”.
Questo significa che se si desidera acquistare una casa a Novara ma si non si ha la disponibilità economica per farlo, a meno che non venga accordato un mutuo o finanziamento, è possibile effettuare una proposta d’acquisto che contenga, come clausola l’inefficacia dell’obbligo di compravendita e la non validità della proposta nel caso in cui l’aspirante acquirente non ottenga il mutuo.
La proposta d’acquisto, infatti, è un atto vincolante: in assenza di una condizione sospensiva l’aspirante compratore è obbligato a mantenere fede alla sua proposta e a procedere con l’acquisto dell’immobile in ogni caso. Nei casi in cui il mutuo è l’unico modo per poter davvero acquistare, una proposta di questo tipo costituisce un vincolo negativo sia per l’acquirente, sia per il venditore: l’aspirante compratore, infatti, si ritrova con l’obbligo di adempiere ad una spesa che non ha i mezzi per sostenere, mettendo a forte rischio il proprio patrimonio, mentre il venditore si potrebbe trovare a dover investire molto tempo in cause legali per poter ottenere la somma accordata in cambio della vendita della casa. La proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo favorisce dunque entrambe le parti, rendendo inefficace il vincolo in caso di mancata approvazione del mutuo.
Come effettuare una proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo
La proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo è una proposta d’acquisto a tutti gli effetti, che però contiene una condizione sospensiva che esplicita la condizione indispensabile affinché ambo le parti siano vincolate. In caso di mancata concessione del mutuo o finanziamento, infatti, sia l’acquirente sia il venditore saranno liberi da ogni vincolo.
La clausola potrebbe essere simile a questo modello:
“Il proponente richiede di condizionare l’efficacia del contratto che si perfezionerà con l’accettazione della presente proposta sino al giorno……. al fine di valutare la possibilità di accedere ad un mutuo. Il proponente si impegna pertanto a comunciare al Venditore, entro il suddetto termine perentorio del ……., l’impossibilità si accedere al mutuo richiesto, dandone notizia anche all’Agenzia Immobiliare. Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al Venditore la comunicazione scritta del Proponente in ordine all’impossibilità di accedere al mutuo richiesto, il contratto diverrà pienamente inefficace”
Come applicare la condizione sospensiva vincolata al mutuo
Affinché la condizione sospensiva vincolata al mutuo diventi esecutiva, deve essere cura dell’aspirare acquirente comunicare all’agenzia immobiliare entro un termine concordato (indicato nella proposta stessa) se la Banca ha concesso o non ha concesso il mutuo o finanziamento. Se al termine del periodo non si ha avuto risposta dall’istituto di credito, è possibile agire in due modi: chiedere al venditore di prorogare la proposta d’acquisto con condizione sospensiva, oppure risolvere il contratto. Dare comunicazione all’agenzia immobiliare è fondamentale, perché in caso di silenzio la proposta d’acquisto accettata dal venditore diventa vincolante e si è obbligati a procedere con l’acquisto.
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Simonetta Bacchiega
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