Per anni, parlare di donazioni immobiliari ha significato parlare di incertezza.
Incertezza per chi vendeva, per chi comprava e per le banche chiamate a concedere un mutuo.
Con l’entrata in vigore della Legge 182/2025 (Ddl Semplificazioni, art. 44), il legislatore ha riscritto una parte fondamentale della disciplina delle donazioni, mettendo finalmente ordine in una delle questioni più spinose del mercato immobiliare italiano.
Vediamo cosa cambia davvero e perché questa riforma è così importante.
Donazioni immobiliari: il problema che ha bloccato il mercato per anni
Fino a poche settimane fa, acquistare un immobile proveniente da donazione poteva essere un rischio concreto.
Il motivo era semplice (ma dagli effetti pesanti):
gli eredi legittimari che si ritenevano lesi nella loro quota di legittima potevano esercitare l’azione di riduzione e chiedere la restituzione materiale dell’immobile, non solo al donatario, ma anche a chi lo aveva acquistato successivamente.
In base alla vecchia formulazione dell’art. 563 del Codice Civile:
- l’azione poteva essere esercitata fino a 20 anni dalla trascrizione della donazione;
- in alcuni casi, i termini potevano addirittura allungarsi tramite opposizione alla donazione;
- l’acquirente in buona fede rischiava di dover restituire la casa, salvo poi rivalersi su un donatario spesso già insolvente.
Un’incertezza che ha generato:
- vendite bloccate o fortemente svalutate
- mutui negati dalle banche
Donazioni immobiliari: cosa cambia con la riforma del 2025
Con la Legge 182/2025, il legislatore interviene in modo deciso, modificando diversi articoli del Codice Civile.
Il principio cardine è questo:
👉 la riduzione della donazione non può più pregiudicare i terzi che acquistano l’immobile a titolo oneroso.
In parole semplici:
- chi acquista pagando un prezzo, con regolare rogito e trascrizione, non rischia più di vedersi sottrarre l’immobile, nemmeno a distanza di anni.
Gli eredi legittimari mantengono tutela, ma solo sotto forma di credito nei confronti del donatario.
Cosa succede agli eredi legittimari
La riforma non elimina i diritti degli eredi, ma li rende compatibili con la certezza dei traffici immobiliari.
Oggi:
- gli eredi non possono più chiedere la restituzione della casa al terzo acquirente;
- possono però chiedere una compensazione economica al donatario, nei limiti della quota di legittima lesa.
Questo modello:
- tutela la famiglia
- ma evita che l’incertezza ricada su chi compra in buona fede
È una soluzione già adottata in altri Paesi europei e fortemente sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, che ha parlato di una riforma capace di sbloccare migliaia di compravendite.
Donazioni immobiliari: cosa succede se il donatario è insolvente
Un’altra domanda frequente è:
“E se il donatario non ha i soldi per risarcire gli eredi?”
La riforma chiarisce anche questo aspetto:
- l’obbligo di compensazione resta in capo al donatario;
- se il donatario è insolvente, l’eventuale obbligo può ricadere sull’avente causa a titolo gratuito, ma solo nei limiti del vantaggio ricevuto.
In ogni caso, il terzo acquirente che ha comprato pagando resta protetto.
I numeri spiegano perché questa riforma era necessaria
I dati ufficiali del Notariato parlano chiaro:
- 217.749 donazioni immobiliari nel 2024
- +6,8% rispetto all’anno precedente
Con una popolazione sempre più anziana e un patrimonio immobiliare che rappresenta:
- il 45% della ricchezza netta delle famiglie italiane
- oltre 5.500 miliardi di euro di valore complessivo
era impensabile continuare a lasciare il mercato bloccato da un’incertezza normativa così pesante.
Perché questa riforma è una buona notizia per tutti?
Questa riforma:
- rende più sicuro acquistare
- facilita l’accesso al mutuo
- favorisce una pianificazione patrimoniale più serena
Donazioni immobiliari: il valore di una consulenza professionale oggi più che mai
Se possiedi un immobile ricevuto in donazione, se stai valutando di venderlo o se stai pensando di acquistarne uno, oggi hai finalmente un quadro normativo più chiaro.
Ma ogni situazione resta unica e da valutare attentamente.
In SIM Immobiliare seguiamo costantemente l’evoluzione delle norme per aiutare chi si affida a noi a prendere decisioni consapevoli, tutelate e sostenibili nel tempo.
Contattaci allo 0321 331737 per una consulenza personalizzata, che tu voglia vendere o acquistare casa ci prenderemo cura delle tue esigenze.
