Comprare casa per un figlio a Novara è uno dei gesti più belli che un genitore possa fare. E quasi sempre nasce così: i soldi ci sono, l’intenzione è chiara. Quello che non è chiaro è come farlo nel modo giusto.
Capita spesso.
Il papà vorrebbe intestare la casa direttamente al figlio: semplice, immediato. La mamma preferirebbe tenerla per ora a proprio nome, “così abbiamo più controllo”. Il commercialista suggerisce di donare il denaro e lasciare che sia il figlio ad acquistare in proprio.
Tre opinioni, tutte ragionevoli. E tutte potenzialmente sbagliate, a seconda di due dettagli che spesso nessuno mette sul tavolo all’inizio: tuo figlio ha fratelli? Ha un partner, magari sta per sposarsi?
Sono proprio queste due domande a cambiare tutto. Non in modo marginale: cambiano quale opzione conviene, quanto costa oggi e cosa succederà domani, alla vostra mancanza o in caso di separazione di vostro figlio. Non esiste una risposta valida per tutti. Ma esistono i criteri per ragionare con serenità.
Vediamoli insieme.
Le tre strade principali per comprare casa a un figlio a Novara
- Acquisto intestato direttamente al figlio. Versi tu il denaro, ma la casa è intestata a lui fin dal rogito. È la strada più diretta e spesso la più conveniente: se tuo figlio ha i requisiti, accede alle agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2% invece del 9%).
- Acquisto intestato al genitore, con uso al figlio. Compri tu e resti proprietario; il figlio abita la casa tramite comodato d’uso gratuito oppure con la formula della nuda proprietà a lui e usufrutto a te. Mantieni il controllo, ma c’è un rovescio: se hai già la tua abitazione principale altrove, quella casa è fiscalmente una seconda casa, niente agevolazioni, IMU piena, imposta di registro al 9%.
- Donazione del denaro al figlio che acquista in proprio. Qui c’è un atto formale di donazione del denaro, separato dall’acquisto. Fino a 1.000.000 di euro per genitore non si paga nessuna imposta. Il vantaggio è la chiarezza documentale.
Acquisto intestato al figlio: la strada più lineare
Se versi il denaro e la casa è intestata a lui dal rogito, tuo figlio acquista in proprio e accede a tutte le agevolazioni prima casa, purché rispetti i requisiti (immobile non di lusso, nessuna altra casa già agevolata, residenza nel Comune entro 18 mesi).
La differenza fiscale è notevole. Su un trilocale a Novara da circa 195.000 euro, con le agevolazioni prima casa l’imposta di registro si aggira sui 2.400 euro. Senza, da seconda casa, potrebbe superare i 10.000€. Già solo questo merita una riflessione su chi intestare la casa.
Un punto che molte famiglie trascurano riguarda la provenienza del denaro. Quando versi tu la somma per un acquisto intestato al figlio, si configura una donazione indiretta: non serve il notaio, ma quel valore rientrerà nella massa ereditaria ai fini della collazione. In pratica, alla tua mancanza verrà “riportato” nella quota di tuo figlio, a meno che tu non abbia espressamente dispensato dalla collazione. Per somme importanti (oltre 80.000-100.000 euro) conviene farlo emergere già nell’atto di acquisto.
Casa intestata al genitore: comodato e usufrutto
C’è chi preferisce mantenere il controllo, almeno per un periodo. Si può fare, ma “mantenere il controllo” ha un costo. Con il comodato d’uso gratuito compri tu e concedi la casa al figlio con un contratto registrato (imposta fissa di 200 euro). Se lui vi stabilisce la residenza e tu non possiedi altri fabbricati nello stesso Comune, l’IMU si riduce del 50%. È una riduzione condizionata, non automatica: va
verificata caso per caso. Con l’acquisto con riserva di usufrutto compri tu tenendoti l’usufrutto e intestando subito la nuda proprietà al figlio. Alla tua mancanza, la nuda proprietà si consolida automaticamente in piena proprietà, senza passare per la successione. È una formula utile anche per proteggere la casa: se tuo figlio dovesse separarsi, l’usufrutto resta ancorato a te e non entra nella divisione patrimoniale della coppia.
Una cautela, se hai più figli: dare la nuda proprietà solo a uno può creare squilibri che gli altri fratelli potrebbero contestare in sede successoria. Meglio bilanciare le attribuzioni già in vita.
Il prestito infruttifero: l’alternativa che pochi considerano
C’è una terza via di cui si parla poco e che in tante situazioni è la più sensata: il prestito infruttifero tra genitori e figlio.
Funziona così: trasferisci la somma con un contratto scritto, senza interessi, e lo registri all’Agenzia delle Entrate (con imposta dello 0,5% sull’importo, se indicato esplicitamente). Il vantaggio è soprattutto successorio: finché il figlio restituisce, anche a rate modeste, il prestito non è una donazione e non entra in collazione. Non altera quindi gli equilibri con gli altri fratelli. Il rischio è speculare: se non restituisce mai nulla, l’Agenzia delle Entrate può riqualificarlo come donazione. Un piano di rimborso documentato (bonifici periodici, anche piccoli) mette al riparo. Ricorda anche di informare la banca che eroga il mutuo: il prestito incide sul calcolo della capacità di rimborso, e nasconderlo non funziona, in istruttoria i movimenti emergono.
Il nodo della successione: non dimenticare gli altri figli
Aiutare un figlio è generoso. Può diventare un problema se non si pensa agli altri eredi, anche anni dopo.
La legge riserva agli eredi una quota di legittima che non si può ignorare. E con la collazione (art. 737 c.c.), le donazioni fatte in vita, dirette o indirette, si sommano al patrimonio residuo per ricalcolare le quote di ciascuno.
Un esempio rende tutto più chiaro. Due figli, patrimonio residuo dei genitori 400.000 euro; uno dei due ha già ricevuto in vita 180.000 euro per la casa. La massa da considerare diventa 580.000 euro. Il figlio che ha già ricevuto vedrà quella somma computata nella sua quota e riceverà di meno dall’eredità. I conti tornano, ma non sempre tengono i rapporti tra fratelli. La buona notizia è che si può pianificare: con una dispensa da collazione, un testamento che riequilibra le quote, o un patto di famiglia. Nessuno di questi strumenti si improvvisa, ma tutti si possono preparare con calma davanti a un notaio.
Comprare casa a un figlio a Novara: e se ha un partner?
È la variabile che i genitori dimenticano quasi sempre. Tuo figlio non vive da solo, e la scelta su come intestare la casa cambia parecchio a seconda della sua situazione. Se è sposato in comunione dei beni, la casa comprata con denaro donato solo a lui non entra in comunione, a patto che la donazione sia dichiarata correttamente nell’atto. Se invece il denaro passa su un conto cointestato della coppia, il confine sfuma. Meglio chiarirlo prima, con un atto, che in un secondo momento davanti a un giudice. Se è in separazione dei beni, tutto ciò che acquista è solo suo: il quadro è più lineare. Se è convivente di fatto, attenzione: il partner non è erede legittimo. Se vuoi tutelarlo, basta un testamento di tuo figlio, costa poco e si fa in pochi minuti.
Il mutuo: serve il genitore come garante?
Spesso il reddito del figlio non basta per la rata. In quel caso ci sono due strade.
Il fideiussore garantisce il debito ma non diventa proprietario: il figlio acquista da solo, mantiene le agevolazioni, e tu intervieni solo se smette di pagare. È la soluzione più pulita.
Il cointestatario, invece, è anche comproprietario: e se hai già la tua abitazione principale, l’intera operazione perde le agevolazioni prima casa. Su un acquisto da 200.000 euro possono ballare 12.000-15.000 euro. Prima di tutto, però, vale la pena verificare il Fondo di Garanzia Consap per gli under 36 con
ISEE entro 40.000 euro: copre fino all’80% del mutuo e spesso permette al figlio di accedere al
finanziamento senza che tu debba firmare nulla.
Se vuoi comprare casa a un figlio a Novara la scelta giusta è quella migliore per voi
Non esiste la scelta migliore in assoluto. Esiste quella giusta per la vostra famiglia: per quanti figli avete, per l’età di vostro figlio, per quello che avete già dato e per quello che volete preservare.
Quello che nessun articolo può fare è sostituire un’ora di confronto con un notaio di fiducia e con chi conosce il mercato di Novara. Perché le variabili in gioco cambiano davvero il risultato.
In SIM Immobiliare affianchiamo ogni settimana famiglie novaresi esattamente in questa situazione, spesso prima ancora di cercare l’immobile, coordinandoci con i professionisti giusti per arrivare all’acquisto con le idee chiare.
Tre cose concrete da fare adesso: verificate il regime patrimoniale di vostro figlio, controllate se rientra nei requisiti per richiedere un mutuo agevolato, e chiamarci allo 0321 331737 per un primo colloquio senza impegno.
Il resto lo costruiamo insieme.
Domande frequenti
Se pago la casa intestata a mio figlio, è una donazione?
Sì, è una donazione indiretta. Non serve l’atto notarile, ma va considerata nella futura eredità (collazione). Per somme importanti conviene farla emergere nell’atto di acquisto.
La casa donata al figlio entra in comunione dei beni con il coniuge?
No, ai sensi dell’art. 179 c.c., purché la natura di donazione sia dichiarata nell’atto. Se il denaro passa da un conto cointestato, meglio chiarire la provenienza dal notaio.
Se compro casa e la do al figlio in comodato, pago l’IMU?
Sì, ma con riduzione del 50% se il comodato è registrato e il figlio vi stabilisce la residenza, e tu non hai altri immobili nello stesso Comune.
Il prestito infruttifero è meglio di una donazione?
Dipende dall’obiettivo. Non entra in collazione e non squilibra gli altri eredi, ma va registrato e il figlio dovrebbe restituirlo. Conviene soprattutto quando ci sono più figli.
