La serena convivenza non è sempre facile: anche all’interno delle famiglie più affiatate ogni tanto bisogna fare i conti con piccoli screzi. Quando le persone da mettere d’accordo e le famiglie coinvolte, però, sono molto più numerose, la figura dell’amministratore di condominio è davvero indispensabile. Non solo: la sua presenza è obbligatoria in tutti i casi in cui nel palazzo siano presenti più di otto condomini proprietari.
Il ruolo dell’amministratore è tanto importante quanto delicato: è la figura che si occupa dei beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. Il compito può essere affidato ad una persona fisica oppure ad una società, nel rispetto di specifici requisiti. Ma quali sono le condizioni necessarie per poter rivestire il ruolo di amministratore di condominio? In quali casi è possibile revocare l’incarico per individuare un nuovo professionista che soddisfi appieno le esigenze dei condomini? Facciamo un po’ di chiarezza.
Requisiti dell’amministratore di condominio
L’amministratore è a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio: un ruolo delicato, per il quale occorrono specifiche condizioni. In particolare, per ricoprire questo ruolo è necessario:
– avere il pieno godimento dei diritti civili
– non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o delitti non colposi
– non essere stati sottoposti a misure preventive (come l’obbligo di soggiorno), oppure avere ottenuto la riabilitazione
– non essere stato interdetti o inabilitati
– non essere inseriti nell’elenco dei protesti cambiari
Sono richiesti ulteriori tre requisiti all’amministratore di condominio scelto al di fuori della cerchia dei condomini:
– diploma di scuola secondaria di secondo grado
– frequenza di un corso di formazione
– attività di formazione periodica.
Se, invece, il compito viene affidato ad una società, i requisiti si devono considerare validi per tutti i soci illimitatamente responsabili, per gli amministratori della società e per i dipendenti che svolgono concretamente la funzione di amministratori.
La nomina dell’amministratore viene effettuata dall’assemblea: affinché sia valida, essa deve essere basata sul voto favorevole della maggioranza dei presenti, fermo restando che essi devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. L’affidamento dell’incarico va registrato nell’apposito registro delle nomine e delle revoche.
I doveri dell’amministratore di condominio
Di cosa si occupa l’amministratore? Innanzitutto, essendo a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio, può promuovere azioni giudiziarie negli interessi della parte rappresentata. Ecco una lista di tutti gli ulteriori doveri ai quali questa figura deve sottostare:
– dare esecuzione alle delibere assembleali
– far approvare dall’assemblea il rendiconto condominiale
– far rispettare il regolamento condominiale
– disciplinare l’uso delle parti comuni e occuparsi della loro conservazione
– riscuotere i contributi e curare gli adempimenti fiscali
– curare il registro dell’anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca, il registro di contabilità, conservando tutta la documentazione relativa al suo operato
Accanto a queste attività, si aggiungono alcuni obblighi, ovvero:
– all’atto della nomina, deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, nonché il compenso richiesto, rendendo noto il luogo di conservazione dei registri e indicando giorni e orari per la consultazione.
– se richiesto dai condomini, è tenuto a stipulare una polizza per errori professionali
– adeguare la polizza in caso di lavori straordinari
– affiggere all’ingresso generalità e recapiti
– aprire un conto corrente condominiale
– riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso alla cessazione dell’incarico
– attivarsi per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro sei mesi dalla chiusura del suo esercizio.
Revoca dell’amministratore di condominio
Un amministratore non in grado di fare gli interessi del condominio può essere causa non solo di contrasti, ma anche di gravi danni. A tutela dell’assemblea, essa ha pieno diritto di revoca dell’amministratore di condominio. L’incarico ha durata annuale e può essere revocato dalla maggioranza dei presenti in assemblea e rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, salvo differenti disposizioni del regolamento condominiale.
Vi sono però dei casi nei quali anche un singolo condomino può richiedere la revoca tramite autorità giudiziaria: questo è possibile in caso di inadempienze o gravi motivi. Ecco quali sono i casi:
– l’amministratore non comunica al condominio la notifica di un atto di citazione in giudizio per questioni che vanno oltre i suoi compiti
– non presenta il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
– non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
– rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
– non comunica i propri dati
– non comunica l’esecuzione di un provvedimento amministrativo o giudiziale
– non fornisce dati aggiornati relativi allo stato dei pagamenti
– non apre il conto corrente condominiale
– rende ambigua la gestione dei conti condominiali e dei suoi conti personali
– non cura i registri obbligatori
– non cura il recupero crediti
In tutti questi casi, anche un solo condomino può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell’amministratore e procedere ad una nuova nomina tramite assemblea, garantendo così la piena tutela dei diritti e dei beni dell’intero condominio.
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