Il bonus prima casa comporta diverse agevolazioni (qui un nostro approfondimento) per chi acquista un immobile da adibire ad abitazioni principale, ma impone anche qualche vincolo. In particolare, vendere la casa soggetta al bonus entro i primi cinque anni dall’acquisto comporta la perdita retroattiva dei vantaggi e dei benefici.
Questa condizione, però, non si verifica se l’alienazione dell’immobile avviene entro un anno dall’acquisto di un’altra abitazione da adibire a prima casa. Questo può spaventare, perché i tempi di individuazione di un immobile adatto alle proprie esigenze non sono sempre prevedibili. Una nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate aiuta a chiarire la situazione e specifica che il limite temporale di un anno non è sempre inderogabile.
Cosa succede se non riesco a vendere?
La normativa è complessa e non sempre facile da interpretare. Così l’obbligo di alienazione dell’immobile entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa può incutere qualche timore. La circolare E/27 specifica che, in caso di intento non riuscito di vendita entro i termini stabiliti, il proprietario degli immobili può evitare la sanzione prevista.
Per farlo, deve dimostrare la propria volontà di vendere il primo immobile acquistato, presentando apposita istanza prima della scadenza del termine annuale. In questo modo, dovrà versare soltanto la differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata con relativi interessi, senza pagare una ulteriore sanzione (pari al 30% della differenza tra queste due imposte).
Dopo lo scadere dell’anno di tempo, si può comunque limitare la sanzione tramite il ravvedimento operoso: così dovrà sostenere la differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, limitando però la portata della sanzione.
In quali casi una doppia proprietà non comporta la perdita del bonus prima casa?
La circolare è stata inoltre una utile occasione per chiarire altri aspetti legati alla perdita delle agevolazioni e alla possibilità di usufruire del bonus prima casa.
In particolare, è stato sottolineato che se si possiede un immobile non acquistato tramite l’agevolazione prima casa in un altro Comune rispetto all’immobile per il quale si fa richiesta del bonus, non vi è obbligo di alienazione del primo immobile, né entro un anno dal nuovo acquisto né successivamente.
Diverso, invece, il caso di proprietà di un immobile non acquistato tramite le agevolazioni prima casa ma situato nello stesso Comune del nuovo immobile per il quale si fa richiesta del bonus: in questo caso, prima del nuovo acquisto è necessaria l’alienazione dell’immobile di cui si è già in possesso.
Bonus prima casa e residenza del nucleo familiare
Un secondo aspetto da non sottovalutare risiede nell’obbligo del trasferimento della residenza all’interno della nuova abitazione entro 18 mesi dall’acquisto, pena la perdita del bonus prima casa. Anche in questo caso la normativa lascia spazio ad interpretazioni, ma una recente sentenza della Corte di Cassazione ci aiuta a fare chiarezza.
Il bonus prima casa può essere mantenuto anche qualora, all’interno di un nucleo familiare, soltanto uno dei due coniugi sposti la propria residenza entro i termini massimi stabiliti. Ad una condizione, però: ovvero che la casa risulti essere la residenza familiare, ovvero l’abitazione nella quale effettivamente vive l’intero nucleo. Questo perché non è tanto la residenza dei singoli coniugi a fare fede, quanto piuttosto quella della famiglia.
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