Cos’è il contratto preliminare di compravendita?
Quello che viene comunemente chiamato preliminare non è altro un contratto tra compratore e venditore nel quale il primo si impegna ad acquistare alla cifra concordata l’immobile e a sua volta il secondo promette di venderlo alle condizioni prestabilite. Nel preliminare le due parti si impegnano a siglare poi un nuovo contratto, quello effettivo di compravendita.
Il preliminare quindi è promessa indissolubile?
Il preliminare crea un vincolo tra acquirente e venditore ma attenzione, non credere che sia una promessa assolutamente inviolabile! Come ben saprai, tutti i contratti, per essere validi, devono essere privi di vizi di qualunque tipo. Quindi, se una volta firmato, si verificasse qualche evento non previsto nel contratto che altera le condizioni per il quale è stato stipulato, il preliminare può essere risolto. Ovviamente la facoltà di risolvere il contratto è nelle mani sia del venditore sia del compratore.
Possibili cause di risoluzione
Se ti trovi nel ruolo del venditore, prima di firmare un preliminare di compravendita a Novara, è importante che ti impegni a fare una serie di verifiche sull’immobile in vendita ed eventualmente a risolvere tutte quelle situazioni che potrebbero inficiare la validità del contratto, mettendoti così da subito al riparo da eventuali reclami da parte del compratore.
Vediamo qualche esempio:
- evitare di nascondere e non menzionare nel contratto eventuali danni o vizi della casa.
- Specificare la conformità degli impianti (ovviamente relativamente al momento della loro realizzazione). Attenzione però, gli impianti devono necessariamente essere a norma!
- Verificare l’esatta conformità della planimetria dell’immobile con quella depositata in catasto.
- Se la casa in vendita ti è giunta da una donazione mettilo subito in chiaro! La regolamentazione di questi passaggi di proprietà è molto complessa e se il compratore dovrà richiedere un mutuo per l’acquisto nessuna banca glielo concederà. Il risultato sarebbe una perdita di tempo per entrambe le parti.
- Dichiarare se ci sono parti dell’immobile soggette a servitù.
- Se si tratta di un appartamento in condominio devi verificare che le spese condominiali siano state correttamente versate da tutti i condomini: nel caso di morosità di un condomino sono chiamati infatti a rispondere tutti gli altri. Meglio quindi che in questo caso l’acquirente ne sia a conoscenza.
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Se a preliminare siglato il compratore dovesse scoprire che una delle situazioni elencate più sopra, e questi sono solo alcuni esempi, si sia materializzata, sappi che potrebbe chiederne la risoluzione e pretendere oltremodo la restituzione del doppio della caparra versata.
Abbiamo visto come il compratore può tutelarsi ricorrendo alla risoluzione anticipata del preliminare ma sappi che anche il venditore ha tutto il diritto di proteggere i suoi affari.
Come abbiamo detto all’inizio, il contratto preliminare non è altro che una promessa, un impegno. Se il compratore dovesse rifiutarsi, senza motivazioni valide, di procedere alla chiusura della compravendita, mancando di presentarsi al momento dell’atto notarile del rogito, il venditore avrebbe la possibilità di chiedere la risoluzione. In questo caso il venditore avrà la facoltà di trattenere la caparra versata come risarcimento dei danni derivanti dalla mancata chiusura dell’affare.
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Simonetta Bacchiega
