Ciao a tutti,
oggi vi parlerò di un argomento un po’ tecnico, ma molto importante, in quanto in grado di rendere nulla la compravendita di un immobile in caso di irregolarità: si tratta dell’obbligo di conformità catastale.
Obbligo di conformità catastale: cos’è
L’obbligo di conformità catastale è sancito dal punto 14 della Legge 122/2010, con decorrenza dal 1 luglio 2010: esso stabilisce che la compravendita immobiliare è da considerarsi nulla se non contiene “l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. (…) La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.
In altre parole, se i dati dichiarati al catasto risultano non conformi alle reali caratteristiche dell’immobile, il contratto di compravendita è oggetto di annullamento. A verificare tali dati sarà il notaio, prima della stipula del contratto, come specificato dalla normativa: “Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatori catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Obbligo conformità catastale e nullità del contratto: qualche esempio pratico
Quali possono essere, quindi, i casi reali nei quali il contratto di compravendita diventa nullo?
Uno degli esempi più frequenti riguarda la disposizione interna degli ambienti: si può essere portati a pensare che modifiche interne non debbano essere oggetto di modifica catastale, ma questo è errato e se la planimetria non è corrispondente al vero la compravendita non potrà essere portata a termine.
Altre condizioni che possono inficiare la vendita sono legate ad una dichiarazione erronea della superficie totale dell’edificio, oppure incongruenze nella sua destinazione d’uso o in quella delle relative pertinenze.
Mancata conformità catastale: cosa fare?
Quando si arriva alla messa in vendita di un immobile, dunque, è importante avere la certezza che esso rispetti l’obbligo di conformità catastale. La prima cosa da fare è accertarsi del rispetto della conformità tramite l’agente immobiliare o il proprio tecnico di fiducia. In caso di incongruenze, si provvederà alla regolarizzazione prima di effettuare qualsiasi operazione di compravendita.
In questo caso bisogna seguire un iter specifico: occorre presentare alle Autorità competenti, tramite un tecnico abilitato, la richiesta di rilascio degli eventuali provvedimenti edilizi atti a rendere conforme l’unità immobiliare nel rispetto della normativa vigente, anche con eventuali opere necessarie. In seguito si dovrà presentare l’aggiornamento delle schede planimetriche presso l’Agenzia del Territorio.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare è importante anche per evitare di dover andare incontro a trafile come questa, rischiando di perdere occasioni importanti: l’agenzia, infatti, si farà carico di verificare che ogni documento sia in regola e che si arrivi senza intoppi alla compravendita.
