Ciao a tutti,
il post di oggi è dedicato a un argomento importante quando si tratta di compravendita di beni immobili o di pagamenti delle imposte dipendenti dall’acquisto o dal possesso di beni immobili: mi riferisco al valore catastale. Il valore catastale, o valore fiscale, è il valore astratto dell’immobile, slegato, cioè, dalle condizioni di mercato e dal prezzo effettivo stabilito in fase di compravendita. É il valore che costituisce la base imponibile sulla quale calcolare le imposte.
Il valore catastale è un dato importante per arrivare alla definizione dei costi dell’atto di compravendita e può anche discostarsi molto dal prezzo dell’immobile da immettere sul mercato, in quanto per la determinazione del prezzo e valutazioni da fare sono molte e prescindono dal valore catastale. Non a caso ormai da diversi anni le compravendite di immobili ad uso abitativo sono assoggettate al regime del c.d. ” prezzo-valore”: l’imposta di registro è calcolata non sul prezzo convenuto tra le parti ma, appunto, sul valore catastale .
Sulla base del valore catastale, inoltre, vengono stabiliti gli importi per imposte legate al possesso dell’immobile come l’Imu o anche gli importi dell’imposta di successione; perciò in diverse occasioni può risultare necessario calcolare il valore catastale o fiscale in modo preciso.
Determinazione della rendita catastale degli immobili
Il calcolo del valore catastale si effettua a partire dalla rendita catastale. La rendita catastale viene calcolata tenendo conto delle categorie catastali, le cui principali sono tre: A, unità immobiliari per uso abitazione o assimilabili; B, unità immobiliari per uso alloggi collettivi; C, unità immobiliari di tipo commerciale.
Conoscendo questi dati, l’Agenzia delle Entrate determina la tariffa d’estimo, che tiene conto anche del Comune, della zona censuaria, della categoria e della classe assegnata all’immobile. A questo punto, moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare (che può essere espressa in vani, metri cubi e metri quadri rispettivamente per categoria A, B e C) per la tariffa d’estimo, si otterrà la rendita catastale.
Calcolo del valore catastale o fiscale dell’immobile
Una volta determinata la rendita catastale, le operazioni sono più semplici: il valore catastale, o fiscale, sarà determinato dalla moltiplicazione della rendita per moltiplicatori variabili a seconda della tipologia di immobile.
Ad esempio, per quanto riguarda l’imposta di registro ( ma solo per gli immobili ad uso abitativo) e/o l’imposta di successione i moltiplicatori ai quali fare riferimento sono:
- moltiplicatore 115,50: immobile prima casa e relative pertinenze
- moltiplicatore 126: immobili nelle categorie A e C, ad eslcusione delle sottocategorie A/10 e C/1
- moltiplicatore 63: immobili nelle categorie A/10 e D
- moltiplicatore 176,4: immobili nelle categorie del gruppo B
- moltiplicatore 42,84: immobili nelle categorie C1 e E
Il valore risultante sarà il valore catastale dell’immobile in oggetto.
