Nel precedente articolo dell’avvocato Barbara Lentini abbiamo visto quali sono i presupposti per lo sfratto in caso di inquilino moroso. Torniamo oggi sull’argomento per approfondire ulteriormente il tema: in questo nuovo articolo l’avvocato chiarisce l’iter esecutivo dello sfratto, i tempi, i costi e l’iter per il recupero del credito dovuto al proprietario dell’immobile.
La liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino moroso
Qualora il debitore non liberi spontaneamente i locali nel termine stabilito dal Giudice, si renderà necessario procedere coattivamente. La fase esecutiva dello sloggio ha inizio con la notifica del precetto di rilascio e si svolge mediante l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario che (alle date da lui stesso indicate e notificate alle parti) si reca presso l’immobile al fine di provocarne la liberazione. Nei casi in cui gli inquilini insistano nel non liberare l’immobile, l’Ufficiale Giudiziario può giungere a chiedere l’intervento della Forza Pubblica.
Nella prassi attuale del Tribunale di Novara questa fase ha una durata di norma complessivamente non superiore ad un paio di mesi. E’ opportuno precisare che alcuni rallentamenti possono dipendere da situazioni particolarmente delicate che meritano l’intervento dei Servizi Sociali (che in ogni caso non subiscono una dilazione superiore ai due mesi). A questo link è possibile consultare il protocollo operativo condiviso tra Comune Novara, Tribunale di Novara e Ordine Avvocati di Novara che detta le linee guida per l’esecuzione degli sfratti nelle predette ipotesi.
Il recupero coattivo del credito dovuto dall’inquilino moroso
Nel corso dell’udienza di convalida, il Giudice delle Locazioni emette, su richiesta del proprietario, il Decreto Ingiuntivo a mezzo del quale condanna il conduttore moroso al pagamento delle somme dovute a titolo di canoni di locazione, oneri accessori (spese condominiali), spese legali di procedura e interessi legali.
Copia conforme del decreto ingiuntivo munito di formula esecutiva è notificato al debitore unitamente all’atto di precetto. Decorsi 10 giorni dalla notifica del predetto titolo esecutivo è possibile procedere al pignoramento.
Durata della procedura di sfratto
Riassumiamo le tempistiche della procedura che sono state via via indicate durante l’esposizione dello svolgimento della procedura di sfratto dell’inquilino moroso:
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Costituzione in mora: 15 gg circa
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Atto di intimazione di sfratto (notifica e termine a comparire di 20 gg): 40 gg circa
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Termine per il rilascio spontaneo: 30 gg circa
Dunque, se si verifica il rilascio spontaneo, i tempi dell’intera procedura sono di 85 gg circa.
Se, invece, non si verifica il rilascio spontaneo da parte dell’inquilino moroso, si procede con:
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notifica precetto di rilascio: 10 gg
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notifica preavviso di sloggio: 15 gg circa
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primo accesso: 15/30 gg circa
A questo punto, se l’inquilino rilascia l’immobile, la procedura è completata in circa 125/140 gg.
Se anche in questa fase il conduttore rifiuta il rilascio, si procede con la fissazione di ulteriori accessi dell’Ufficiale Giudiziario a scadenze stabilite dallo stesso.
In conclusione, il tempo necessario ad ottenere la liberazione dell’immobile da parte del condomino moroso varia dai 2 ai 4/5 mesi. Si precisa che la stima esposta è necessariamente indicativa e ovviamente suscettibile di variazioni in relazione alle singole fattispecie concrete.
I costi della procedura
I costi connessi alla procedura esecutiva sono costituiti da spese vive e spese legali. Le prime sono costituite dai costi di notifica, dal valore del contributo unificato (che varia in relazione al valore di causa) e dalla marca da bollo di € 27,00. Le spese legali sono costituite dal compenso professionale regolamentato dal DM 55/2014.
Il Tribunale di Novara (così come molti altri Fori) ha predisposto un Protocollo unitamente all’Ordine degli Avvocati di Novara per la “Liquidazione degli onorari spettanti agli avvocati per le cause ad elevato tasso di ripetitività e di standardizzazione degli atti“. Si precisa che laddove sia richiesta anche l’ingiunzione di pagamento le spese vive risultano duplicate e le spese legali sono quantificate sulla scorta dei parametri previsti per le procedure monitorie.
Per maggiore chiarezza si richiamano le tabelle del Protocollo del Tribunale di Novara recanti l’indicazione del contributo unificato e degli onorari secondo gli scaglioni di valore (importo della morosità).
Qualora si renda necessario procedere esecutivamente poiché il conduttore non provvede all’abbandono dell’immobile entro il termine per il termine di rilascio spontaneo e al pagamento delle somme dovute, occorrerà affrontare le ulteriori spese vive (notifica titolo e precetto, accesso Ufficiale Giudiziario sia per sloggio che per pignoramento) e spese legali (per i compensi relativi alla fase esecutiva si veda DM 55/2014).
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