Con questo articolo diamo il benvenuto sul nostro blog all’avvocato Barbara Lentini, che ci aiuterà a chiarire le questioni legali che possono interessare proprietari di casa, inquilini, venditori o acquirenti. Apriamo la rubrica con un approfondimento utile ai proprietari di casa e agli inquilini: scopriamo quali sono le condizioni necessarie per uno sfratto per morosità e qual è il procedimento da affrontare.
Presupposti all’azione
Il procedimento di sfratto per morosità ha lo scopo di ottenere la liberazione degli immobili in caso di morosità del conduttore.
I presupposti per intraprendere legittimamente tale procedura sono i seguenti:
1. Esistenza di un regolare contratto di locazione;
2. Morosità: nel caso di immobile ad uso abitativo l’art. 5 L. 392/1978 (c.d. “Legge equo canone”) ammette la risoluzione del contratto di locazione qualora il conduttore sia in ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento di almeno un canone, oppure di oneri accessori (spese condominiali) per un importo superiori al valore corrispondente ad almeno due canoni di locazione. Tali limiti non sono, invece, previsti, nell’ipotesi della locazione ad uso commerciale;
3. Costituzione in mora del debitore: si tratta di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno a firma del proprietario dell’immobile (o di altri soggetti legittimati) o, preferibilmente, di un legale inviata al debitore recante l’intimazione ad adempiere.
4. Qualora il conduttore non provveda entro il termine attribuitogli, diviene possibile promuovere l’azione giudiziale.
Il procedimento di sfratto per morosità
Il procedimento di sfratto è introdotto mediante la notificazione dell’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione in udienza per la convalida.
Attraverso tale atto il conduttore è chiamato a comparire in udienza innanzi al Tribunale alla data indicata, al fine di sentire convalidare lo sfratto. L’intimazione può contenere anche la richiesta di concessione da parte del Giudice delle Locazioni dell’ingiunzione di pagamento per i canoni e gli oneri accessori scaduti e a scadere, sino all’effettivo rilascio dell’immobile.
Il Tribunale competente per territorio è quello del luogo ove si trova l’immobile concesso in locazione (art. 661 c.p.c.).
Ciascun Tribunale stabilisce un calendario di date nelle quali si tengono le udienze di sfratto (il calendario delle udienze del Tribunale di Novara può essere consultato a questo link).
Alla data dell’udienza possono verificarsi diverse ipotesi:
A. Il debitore non si presenta o si presenta e non si oppone – in questo caso il Giudice convalida lo sfratto e concede l’ingiunzione di pagamento (se richiesta);
B. Il debitore si presenta e salda il debito o chiede il termine di grazia (solo locazioni a uso abitativo) – l’art. 55 della legge “equo canone” consente al conduttore di saldare il proprio debito il giorno dell’udienza e conservare così il diritto alla prosecuzione della locazione. In caso di comprovata difficoltà del debitore (ma di concreta possibilità di adempiere) il Giudice può concedere allo stesso il c.d. “termine di grazia”, ovvero un termine non superiore a 90 gg per il saldo. Qualora il Giudice ritenga di concedere tale termine, fisserà un’udienza per la verifica del pagamento entro 10 giorni dalla scadenza del termine concesso. Se il debitore non ha adempiuto, il Giudice convalida lo sfratto.
C. Il debitore di presenta e si oppone.
In questo caso il rito sommario viene mutato in rito ordinario di cognizione e prosegue come tale.
Si precisa che nella pratica il caso più frequente è il primo, molto raramente i Tribunali concedono il c.d. termine di grazia ed ancor più raramente sussistono i presupposti per la proposizione dell’opposizione.
Nel caso in cui il debitore non compaia o comparendo non si opponga, il Giudice delle Locazioni convalida lo sfratto e attribuisce al conduttore un termine per il rilascio spontaneo dell’immobile (presso il Tribunale di Novara il tempo concesso è circa un mese) e condanna il conduttore al pagamento delle spese processuali. Laddove sia stato richiesto, il Giudice concede anche l’ingiunzione di pagamento munita di formula esecutiva.
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