La nuda proprietà e le agevolazioni prima casa sono un tema critico per molte persone: non sempre è facile capire in quali casi si ha diritto alle agevolazioni fiscali o quando il possesso di una nuda proprietà possa interferire con l’acquisto di un altro immobile. Vediamo tre casi pratici relativi alle problematiche più comuni e come evitare di perdere le agevolazioni.
L’acquisto di una nuda proprietà dà diritto alle agevolazioni prima casa?
Il primo caso che andiamo ad affrontare riguarda l’acquisto di una nuda proprietà. Con l’acquisto della nuda proprietà viene trasferito al compratore il possesso dell’immobile, mentre l’usufrutto resta al primo proprietario fino alla sua morte, oppure fino a una data concordata tra le parti.
L’acquisto della nuda proprietà è una forma di investimento diffusa, poiché permette di entrare in possesso di un immobile a costo contenuto, mentre al venditore offre la possibilità di ottenere una certa somma di liquidità pur mantenendo il diritto di abitazione.
Il costo della nuda proprietà, infatti, risulta inferiore rispetto a un acquisto tradizionale: il valore della nuda proprietà varia in base a diversi fattori tra i quali l’età del venditore (per saperne di più, consulta la nostra tabella dedicata).
Ciò che non tutti sanno, però, è che l’acquisto della nuda proprietà offre un ulteriore vantaggio rispetto alla riduzione della spesa da sostenere: anche questa forma di acquisto consente di usufruire delle agevolazioni prima casa, purché siano rispettati tutti i requisiti necessari.
In dettaglio:
• l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza (o dove la stabilità entro 18 mesi post acquisto)
• nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare di non essere in possesso, in forma esclusiva o in comunione col coniuge, di un’altra abitazione nello stesso Comune
• nell’atto di compravendita, inoltre, l’acquirente deve dichiarare di non possedere nessun altro immobile sul territorio italiano già oggetto di agevolazioni prima casa (scopri come fare, invece, per trasferire le agevolazioni da un immobile a un altro).
Agevolazioni prima casa e possesso pregresso di una nuda proprietà
Esiste un secondo caso che può far sorgere dubbi e quesiti relativi alla possibilità di acquistare un immobile con agevolazioni prima casa, ovvero quando chi desidera acquistare è già in possesso della sola nuda proprietà di un altro immobile.
Anche in questo caso, possiamo confermare una buona notizia: chi è già titolare di una nuda proprietà può comunque acquistare un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Questo avviene anche se la proprietà è nello stesso Comune. In questo modo si soddisfano le esigenze di tutti coloro che, per esempio, sono entrati in possesso della nuda proprietà tramite donazione.
Esiste una sola condizione che impedisce il ricorso alle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto, ovvero qualora si sia fatto ricorso a tali agevolazioni già in precedenza, proprio per l’acquisto della nuda proprietà. Fa eccezione l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.
Acquisto con agevolazioni prima casa e successiva cessione della nuda proprietà
Meno comune, ma non meno importante, è il terzo caso che andiamo ad esaminare: cosa accade se si effettua un acquisto con agevolazioni prima casa e successivamente si decide di cederne la nuda proprietà?
La legislazione ha provveduto a chiarire anche questo aspetto: è molto importante sapere che, al pari della vendita, la cessione della nuda proprietà entro i primi cinque anni post acquisto dell’immobile comporta la decadenza delle agevolazioni, ma soltanto parziale. La decadenza infatti interesserà soltanto la parte di prezzo corrispondente al diritto parziale ceduto.
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