Spesso nel linguaggio comune si sente parlare di “caparra”, “cauzione” e “acconto” come se si trattasse di sinonimi. Ciò non corrisponde affatto a quanto previsto dal nostro Codice Civile che identifica le tre parole in istituti ben distinti e con funzioni ed effetti diversi. In questo articolo approfondiamo le differenze tra “caparra”, “cauzione” e “acconto” e approfondiamo il ruolo della cauzione nell’ambito del contratto di locazione di immobili.
Cos’è la caparra
La caparra è una somma di denaro che viene versata a titolo di garanzia dell’esatto adempimento del contratto (caparra confirmatoria) oppure come corrispettivo per l’esercizio del diritto di recesso (caparra penitenziale).
La caparra confirmatoria costituisce una sorta di forfettizzazione del risarcimento del danno concordato dalle parti nel caso di inadempimento, allo scopo di evitare alla parte adempiente di dover dar prova della quantificazione del danno effettivamente subito. In ogni caso, se la parte adempiente ritiene di aver subito un danno quantificabile in una somma maggiore a quella prevista come caparra, ha la facoltà di agire in giudizio per far accertare e risarcire il maggior danno.
Normalmente la caparra viene restituita al termine del contratto quando non si verifica alcun inadempimento. Si precisa che, per entrambi i tipi di caparra, se l’inadempimento o il recesso proviene dalla parte che ha incassato la caparra, la stessa dovrà corrispondere alla parte che l’ha versata il doppio dell’importo.
Cos’è l’acconto nell’ambito della locazione
L’acconto è una semplice anticipazione parziale del prezzo previsto dal contratto. Non ha alcuna altra funzione e, pertanto, deve essere restituito anche in caso di mancato perfezionamento del contratto. Se la mancata conclusione del contratto è dipesa dall’inadempimento di una delle parti, la parte adempiente ha facoltà di agire in giudizio per la propria tutela, ma ciò avviene in maniera del tutto indipendente e scollegata dal fatto che sia stato versato l’acconto.
Cos’è la cauzione (o deposito cauzionale)
La cauzione, o deposito cauzionale, è una somma di denaro che viene versata a titolo di garanzia della corretta esecuzione del contratto, al pari della caparra confirmatoria. A differenza di quest’ultima, la cauzione deve essere restituita a chi l’ha versata al termine del contratto e non viene imputata al pagamento. La cauzione è tipicamente prevista nei contratti di locazione immobiliare al fine di tutelare il proprietario nel caso in cui il conduttore si rendesse inadempiente.
Vediamo di seguito questo aspetto con maggiore approfondimento.
Il deposito cauzionale nel contratto di locazione immobiliare
Il deposito cauzionale nell’ambio del contratto di locazione immobiliare è disciplinato dall’art. 11 della L. 392/78, il quale prevede che il deposito debba essere quantificato in misura non superiore a tre canoni e che esso è produttivo di interessi legali da corrispondere annualmente al conduttore.
La funzione del deposito, come si è detto, è quella di garantire il proprietario nell’ipotesi di inadempimento del conduttore. Pertanto al termine del contratto, se l’immobile presenta danni, il proprietario può trattenere la cauzione per l’importo corrispondente al danno. Risulta dunque di particolare importanza eseguire un sopralluogo alla presenza di locatore e conduttore al termine della locazione al fine di redigere un verbale di consegna nel quale viene indicata l’assenza o la presenza di danni.
È importante evidenziare che il trattenimento della cauzione non può risolversi in una decisione unilaterale presa dal locatore, pertanto, se tra le parti vi è accordo in merito alla quantificazione del danno, il locatore potrà procedere a trattenere l’importo corrispondente, se invece l’accordo non sussiste, il locatore dovrà agire in giudizio per far accertare l’entità del danno dal Giudice.
La cauzione può anche essere trattenuta dal locatore nel caso di mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore. Attenzione, però: il conduttore non può pretendere di non versare i canoni corrispondenti alla cauzione e che il locatore la trattenga in sostituzione del pagamento dell’affitto.
Mancata restituzione del deposito cauzionale
Qualora il locatore al temine del contratto non restituisca l’importo della cauzione, il conduttore ha tempo 10 anni (termine di prescrizione ordinaria) per agire in giudizio. Se il locatore non ha versato annualmente gli interessi maturati sul deposito cauzionale al conduttore, gli stessi possono essere versati in un’unica soluzione al termine del rapporto. Nel caso in cui il locatore si rifiutasse di versare gli interessi al conduttore, questi può agire in giudizio per ottenere il pagamento.
È importante evidenziare che se il conduttore agisce in giudizio per ottenere la restituzione della caparra deve formulare espressamente anche la richiesta di pagamento degli interessi (se non sono stati corrisposti) perché sul punto il giudice non può pronunciarsi d’ufficio ma occorre un’apposita ed espressa domanda del conduttore. L’importo della cauzione deve essere previsto espressamente nel contratto di locazione, altrimenti essa non è dovuta. Se l’immobile oggetto di locazione viene venduto, il nuovo proprietario subentra nella posizione del precedente, anche per quanto riguarda l’obbligo di restituzione della cauzione.
In conclusione, sebbene nel linguaggio comune siano frequentemente confusi, i termini “caparra” e “cauzione”, come si è visto, costituiscono due elementi ben distinti e, nel contratto di locazione, il termine caparra è usato impropriamente, dovendosi invece utilizzare il termine cauzione.
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Simonetta Bacchiega e Avv. Barbara Lentini
