Ottenere il massimo ritorno economico possibile dalla vendita di un immobile è il sogno di tutti i venditori. Per farlo c’è chi sceglie di affrontare il mercato immobiliare in autonomia, da privato, senza quindi coinvolgere agenzie immobiliari.
In questo modo si risparmia, ovviamente, sulla commissione, ma di contro ci si fa carico di tutto ciò di cui di solito si occupa l’agenzia. Ci sono molti aspetti da tenere in considerazione, molti documenti da verificare e molti problemi da evitare, se si vuole davvero arrivare a una compravendita e si desidera che questa vada a buon fine.
Ecco quindi cosa sapere prima di mettere la propria casa in vendita da soli.
Rischio di sbagliare la valutazione del prezzo di vendita (troppo alto o troppo basso)
L’aspetto forse più sottovalutato da parte di chi decide di vendere casa in autonomia è quello del prezzo: non tutti sanno che una valutazione sbagliata può persino cancellare ogni possibilità di riuscire a vendere il proprio immobile!
Mettere sul mercato la propria casa a un prezzo troppo alto, molto maggiore al suo reale valore, può condannare l’immobile a rimanere invenduto, se non per sempre, almeno per molto tempo.
Non solo: per raggiungere il proprio obiettivo, si dovrebbero fare ribassi su ribassi e, paradossalmente, si arriverebbe a vendere l’immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore effettivo.
Ma esiste anche il rischio opposto: fissare fin da subito un prezzo troppo basso e svendere l’immobile, finendo letteralmente per perdere soldi, che potevano invece servire per investire nell’acquisto di una nuova casa o per altri progetti.
Allora, come orientarsi?
Per stabilire il prezzo di vendita di una casa si può iniziare da due step:
- consultare il borsino immobiliare e fare una media dei valori degli immobili di zona
- verificare gli annunci pubblicati sui vari portali immobiliari online e fare una media dei prezzi di vendita degli immobili simili per posizione, tipologia e caratteristiche simili a quello da vendere.
Va da sé che le zone più ambite avranno anche prezzi di mercato differenti da quelle meno appetibili, ma non solo: anche la tipologia di immobile può fare la differenza. Ecco, allora, che per vendere casa velocemente e al miglior prezzo, occorre conoscere in modo estremamente dettagliato l’andamento del mercato immobiliare della zona di Novara o del territorio circostante in cui si trova l’immobile, non soltanto in termini di prezzi di vendita, ma anche di interesse e richiesta per quel determinato tipo di immobile in quel dato momento.
Va però tenuto presente che tutto ciò porta ad avere comunque riferimenti molto vaghi, che non mettono al riparo dal rischio di sbagliare prezzo di vendita: il valore dell’immobile è influenzato anche da numerose caratteristiche che non possono essere riassunte soltanto in un valore medio del borsino.
Alcuni esempi possono essere l’affaccio su una strada trafficata o su una via molto silenziosa, lo stato di conservazione dell’immobile, la presenza o meno di servizi nei dintorni.
Inoltre, non è detto che gli immobili simili siano in vendita al giusto prezzo: più che il prezzo di vendita indicato negli annunci attivi sui vari portali, noi di SIM Immobiliare facciamo riferimento al prezzo al quale sono stati effettivamente venduti altri immobili simili (un dato che, purtroppo, per un privato non è possibile ottenere).
Timore di non trovare acquirenti nei tempi necessari alle proprie esigenze
Preparare l’annuncio immobiliare, caricarlo sui portali online, e aspettare: questo purtroppo è tutto ciò che una persona può fare, se vuole vendere casa da privato. A questo punto, infatti, non può che aspettare che qualcuno si faccia attrarre dall’annuncio e chieda un appuntamento per vedere l’immobile.
Se ti trovi in questa situazione, è normale che tu ti faccia prendere dall’ansia di non riuscire a vendere, soprattutto se hai tempi ben definiti da rispettare: magari perché vorresti comprare un altro immobile che hai già individuato, o perché hai fretta di trasferirti, oppure perché hai necessità di avere liquidità il prima possibile.
Si tratta, purtroppo, di un timore fondato: vendendo casa privatamente, non hai a disposizione alcuno strumento per farti notare in un mare infinito di altri annunci. Quindi la verità è che, sì, potresti non riuscire a vendere casa in breve tempo.
Sia chiaro, nemmeno noi di SIM Immobiliare possiamo garantire a ogni nostro cliente che venderemo la sua casa entro pochi giorni. Possiamo però dimostrare di avere una media di vendita di soli 58 giorni.
Questo perché siamo gli unici a Novara a utilizzare il metodo VendeSIM, il nostro metodo di vendita esclusivo e frutto di 30 anni di esperienza, che comprende un’attenta e approfondita profilazione dei potenziali acquirenti. Per capire come questo si traduca, nel concreto, sappi che spesso vendiamo case ancor prima di creare gli annunci: grazie al nostro database costantemente aggiornato che contiene, in media, un elenco di 1500 persone in cerca di un immobile a Novara o provincia, spesso ci basta contattare i potenziali acquirenti per avvertirli che si è resa disponibile una casa in linea con le loro richieste.
C’è una bella differenza, e sicuramente una bella dose di ansia in meno, tra questa opportunità e le opportunità a disposizione di chi decide di vendere casa in autonomia!
Gestione delle trattative e negoziazione: una capacità sottovalutata
Se desideri non solo vendere casa, ma anche venderla al miglior prezzo, devi avere un requisito fondamentale: un’ottima capacità di gestione delle trattative e di negoziazione.
La mediazione immobiliare non è solo una questione di fissare il prezzo giusto: si tratta di una complessa interazione di fattori, che include la comprensione del mercato, l’abilità nel comunicare efficacemente con potenziali acquirenti, e la capacità di mediare tra diverse aspettative e bisogni.
Questo include non solo presentare la proprietà nel modo migliore, ma anche ascoltare e comprendere le esigenze e le preoccupazioni degli acquirenti. Un buon mediatore sa come trovare un terreno comune e guidare la conversazione verso una conclusione positiva.
Senza queste competenze, puoi facilmente trovarti in posizione di svantaggio rispetto ai potenziali acquirenti, senza riuscire a comunicare loro il vero valore del tuo immobile e tutti i suoi punti di forza.
Se ritieni di essere un buon negoziatore, sicuramente hai una risorsa fondamentale a tua disposizione, ma devi anche riuscire a utilizzarla nel modo giusto, calandoti nei panni degli acquirenti che hai di fronte. Quelli che ai tuoi occhi sono ottimi punti di forza, ad esempio, potrebbero non esserlo per loro, e viceversa potrebbero esserci degli elementi estremamente attrattivi che a te non viene in mente di sottolineare e valorizzare.
È questo uno dei “segreti” dei migliori agenti immobiliari: avere sviluppato la capacità di leggere e interpretare correttamente le esigenze e i desideri sia dei venditori, sia degli acquirenti, calandosi nei panni di entrambi, per trovare il linguaggio e il terreno comune sul quale farli incontrare.
Documenti per vendere casa e aspetti legali e burocratici: e se manca qualcosa?
La legge non ammette ignoranza, e questo vale anche in ambito immobiliare. Prima di mettere in vendita un immobile, è fondamentale assicurarti di avere tutti i documenti indispensabili affinché la compravendita vada a buon fine.
Uno degli incubi peggiori di chi vende casa è ritrovarsi al momento del rogito e vedere sfumare la vendita, perché all’improvviso salta fuori che qualche documento manca o non è in regola! O, peggio, ancora, possono saltare fuori irregolarità anche dopo la firma, causando la nullità del contratto. A tutto ciò si potrebbero aggiungere sanzioni per diverse migliaia di euro.
Per evitare questi spaventosi scenari, occorre quindi prepararsi a dovere, raccogliendo informazioni attendibili sulle certificazioni e i documenti necessari, e compilarli in maniera corretta.
I documenti indispensabili per vendere una casa sono diversi; tra questi trovi ad esempio l’atto di provenienza, le planimetrie, eventuali permessi di costruzione, ma anche la certificazione energetica dell’appartamento e i documenti che attestano la regolarità dell’immobile…
Ad ogni modo, è sempre bene fare riferimento alla normativa più recente e assicurarsi di avere informazioni aggiornate, perché i documenti richiesti e le informazioni necessarie possono cambiare ed essere oggetto di aggiornamenti legislativi.
Reperire tutta questa documentazione e verificarla potrebbe risultare complicato, ma è l’unico modo per andare incontro alla vendita senza pensieri.
Vulnerabilità a truffe: a quali rischi va incontro chi vende casa privatamente
Finora, abbiamo sottolineato spesso la diffidenza da parte di chi compra casa verso chi vende come privato. Ma il pericolo di incorrere in truffe non è unilaterale: anche tu che vendi, corri dei rischi. Alcuni truffatori si dimostrano molto interessati agli immobili in vendita e sembrano avere molta fretta di bloccarli.
Una situazione che ti dovrebbe insospettire, ad esempio, è quando un potenziale acquirente mostra estrema fretta di versarti la caparra, senza nemmeno aver visto l’immobile. Compreresti una cosa così importante come una casa, a scatola chiusa?
Solitamente, questi truffatori versano una somma più alta della caparra richiesta, con assegni scoperti o da conti correnti vuoti, per poi segnalarti l’errore e chiederti la restituzione dell’eccedenza, prima che tu possa accorgerti che non riceverai mai quel denaro.
Il nostro consiglio è quello di non accettare mai soldi in anticipo da chi non ha visto l’immobile, da chi evita incontri di persona ed è restio a inviare i suoi documenti di identità.
Vendere casa da privato potrebbe poi esporti a qualche altro rischio: ti ritroveresti ad aprire le porte di casa tua a qualche sconosciuto, che potrebbe approfittarne per compiere furti o altre azioni spiacevoli. Purtroppo, in quanto privato, non hai modo di profilare preventivamente chi viene a visionare l’immobile: consigliamo quindi massima attenzione durante le visite.
Errori nei contratti e conseguenze legali: è davvero tutto standard e facile come dicono?
Non solo la mancanza di qualche documento può comportare l’annullamento della compravendita: anche alcuni errori compiuti, anche se in buona fede, dal venditore possono portare a questo triste risvolto.
La Legge riconosce come errore una falsa rappresentazione della realtà, tale da influenzare la volontà del soggetto. Affinché si arrivi all’annullamento del contratto, l’errore deve essere riconoscibile ed essenziale.
Viene definito essenziale quando è determinante del consenso, ossia è tale da determinare la parte a concludere un contratto che altrimenti non avrebbe concluso.
Si definisce riconoscibile, quando in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto e alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo. Ma non occorre farsi trarre in inganno dalla “normale diligenza”: compiere errori in una materia così complessa, che si conosce poco, e mentre si è impegnati nel reperire documenti, gestire visite di potenziali acquirenti e fare mille valutazioni, purtroppo, non è così raro!
Senza contare che probabilmente hai anche il tuo lavoro e i tuoi impegni personali da gestire, quindi il tempo da dedicare alla ricerca, preparazione e verifica dei documenti è per forza di cose limitato, il che non può che aumentare le probabilità di commettere leggerezze o errori, oltre che procurarti una buona dose di stress.
Violazione di normative e compravendite immobiliari
Esistono anche altri casi che possono causare la nullità del contratto di compravendita, e che possono portare con sé pesanti sanzioni. Uno dei più comuni è la mancata conformità catastale, ovvero la presenza di una mappa catastale che non riflette lo stato dell’arte dell’immobile.
Si tratta di un errore comune perché, spesso, si fa affidamento su una mappa catastale di cui magari si è in possesso da tempo, senza ricordare che, nel frattempo, sono stati effettuati lavori per i quali non è stata aggiornata la mappa.
Un altro caso che può rendere molto complessa la vendita e portare a imprevisti è la presenza di irregolarità edilizie. Di per sé, non è vietato vendere un immobile con una irregolarità edilizia, purché l’acquirente ne sia debitamente informato.
Il problema sorge quando nemmeno il venditore è al corrente di queste irregolarità, che emergono magari a un passo dalla firma del contratto, facendolo sfumare, o dopo, complicando il tutto con un annullamento ed eventuali sanzioni.
Occorre quindi accertarsi che non solo siano presenti tutti i documenti indispensabili, ma anche che non vi siano vizi o irregolarità che possono comportare violazioni delle normative.
Le competenze di marketing indispensabili per dare visibilità all’annuncio
Per vendere casa non basta scattare qualche foto, abbozzare una descrizione dei locali dell’immobile e pubblicare l’annuncio, serve molto di più.
Bisogna anche sapere come fotografare la casa, usare le giuste tecniche e strategie, come l’home staging, per creare delle immagini accattivanti. Servono poi delle conoscenze di copywriting per scrivere un annuncio che, in base all’analisi dell’immobile e dei suoi potenziali acquirenti, possa attirare l’attenzione e stimolare la curiosità delle persone che stanno cercando un immobile come quello proposto, facendo percepire loro tutti i vantaggi che otterrebbero acquistandolo.
Bisogna poi partire dal presupposto che tutte le persone potenzialmente interessate ad acquistare la tua casa, o almeno la maggior parte di esse, si sentiranno più a loro agio e tutelate nel rapportarsi con un professionista, piuttosto che con un privato senza referenze.
Ma anche se il tuo annuncio fosse perfetto, dovresti fare i conti con qualche difficoltà. Come già abbiamo avuto modo di sottolineare, per chi decide di vendere casa da privato non esistono molte possibilità per far spiccare il proprio annuncio rispetto agli altri: puoi solo pubblicare, e aspettare.
La situazione è molto diversa per le agenzie immobiliari, che possono sfruttare il web in molti altri modi. Un esempio? Sfruttare la propria pagina Facebook per raggiungere un pubblico ancora più grande, creando annunci a pagamento e contando su una community selezionata.
Senza dimenticare, poi, quel particolare che abbiamo già citato in precedenza: vendere casa a Novara con SIM Immobiliare, significa poter contare su un database di clienti profilati. Rivolgendoti a noi, la tua casa potrebbe trovare un acquirente ancor prima di comparire in un annuncio!
Limite di accesso alle piattaforme di vendita riservate alle agenzie
Quando decidi di mettere in vendita la tua casa, è bene postare il tuo annuncio su più piattaforme possibili: come abbiamo già visto, è l’unico modo che hai a disposizione per cercare di aumentare la visibilità del tuo annuncio.
Anche perché, rispetto ai tuoi “concorrenti” che vendono casa tramite agenzia, devi sapere che parti con un ulteriore svantaggio: loro hanno a disposizione un numero maggiore di portali attraverso i quali ottenere visibilità.
Esistono, infatti, alcuni siti collettori di annunci immobiliari che consentono di postare gli annunci soltanto alle agenzie. Il vantaggio dunque è quello di avere maggiore visibilità, ma non solo: chi si affida a un’agenzia, trae beneficio dalla sua autorevolezza.
Le persone che vogliono fare un investimento importante come l’acquisto di un immobile, infatti, si fidano molto di più di un annuncio pubblicato da un’agenzia che dell’annuncio di un privato. L’esistenza di questi portali riservati alle agenzie ne è la prova!
Difficoltà nel filtrare richieste non serie e perdite di tempo
Mettere in vendita la propria casa significa anche essere disposti a sacrificare il proprio prezioso tempo per parlare, incontrare e accogliere persone a loro detta interessate, senza sapere se lo siano veramente o se si tratta semplicemente di curiosi.
Ebbene sì, purtroppo i curiosi esistono anche in questo settore. Ma un conto è entrare in un negozio di abbigliamento per vedere se c’è un maglione che piace e poi uscire a mani vuote, altra cosa è fissare un appuntamento per visitare una casa in vendita sapendo già in partenza di non avere nemmeno il budget per iniziare una trattativa…
Qualcuno sarà anche disposto a sprecare il proprio tempo così, ma immaginiamo che questo non sia il tuo caso!
In altri casi, le persone che vengono a visitare l’immobile sono davvero interessate, ma ancora non sanno che la loro situazione economica non gli permette di ottenere il mutuo che intendono chiedere. Il risultato? Perdite di tempo per loro e per te.
Vendendo la tua casa in autonomia, dovrai quindi mettere in conto, purtroppo, che potresti dover perdere parecchio tempo prima di avere tra le mani un’opportunità concreta. Puoi ridurre questo rischio cercando di approfondire le reali intenzioni dei potenziali acquirenti tramite qualche domanda prima dell’incontro: le persone con le idee più vaghe e meno concrete, probabilmente, sono quelle che stanno iniziando a guardare qualche casa qua e là “per farsi un’idea”, e sono ancora lontane dalla reale intenzione d’acquisto…
In SIM Immobiliare, prima di fissare qualsiasi appuntamento, raccogliamo quante più informazioni possibili dai clienti, in modo da capire davvero qual è il loro ideale di casa, quali sono le loro necessità, quali i loro desideri e, non ultimo, il budget a disposizione.
È un po’ come instaurare una relazione con il cliente: farlo ci consente anche di capire se le persone che abbiamo di fronte sono pronte a un reale acquisto, e quali immobili possono fare al caso loro. In questo modo, solitamente bastano poche visite per far incontrare il giusto venditore con il giusto acquirente.
Vendere e comprare casa contemporaneamente: rischi e timori
A rendere le cose più complesse contribuisce il fatto che, spesso, chi deve vendere casa ha anche necessità di riacquistare, parallelamente, un nuovo immobile in cui trasferirsi. A molti capita di riuscire a vendere casa, senza però trovarne subito un’altra da comprare, dovendo poi barcamenarsi tra affitti temporanei o divani di amici e parenti.
Vorremmo poterti consigliare la soluzione universalmente giusta per metterti al riparo da questo errore, ma purtroppo non esiste: occorre valutare di caso in caso se sia meglio concludere prima una vendita, o cercare prima una nuova casa.
Ciò che ti consigliamo di fare, e che facciamo sempre in SIM Immobiliare, è un’attenta analisi delle tue esigenze e delle possibilità economiche, per mettere a fuoco la miglior strategia per te.
Una strategia che definiamo tramite il nostro servizio SIMultaneo, il sistema di vendita e acquisto contestuali che abbiamo messo a punto proprio per consentire ai clienti che hanno necessità di cambiare casa, di farlo in completa sicurezza.
Il sistema SIMultaneo si sviluppa in 4 fasi:
- Si individuano desideri e necessità
- Viene effettuata una valutazione precisa e realistica dell’immobile da vendere, così da definire il budget disponibile per l’acquisto contestuale
- L’immobile viene venduto al miglior prezzo possibile
- Contemporaneamente viene effettuata una ricerca della nuova casa sulla base delle richieste e delle informazioni raccolte.
Quanto tempo investire per vendere casa da privato
Come abbiamo visto, per vendere casa devi avere tutta la documentazione pronta e aggiornata, quindi documenti di acquisto, planimetrie, certificazione energetica, certificazioni di conformità degli impianti…
Hai già tutto in ordine e a portata di mano?
Perfetto, complimenti! Non è da tutti!
Ma se non fosse così? Dovresti lanciarti in una caccia al tesoro estenuante!
Potresti aver bisogno di richiedere il duplicato di qualche documento in Comune, ma gli orari di apertura degli uffici sono compatibili con quelli del tuo lavoro?
Potrebbe servirti un nuovo Attestato di Prestazione Energetica perché quello in tuo possesso è scaduto o, magari perché non hai mai avuto necessità di farlo redigere. Allora dovresti cercare un certificatore disponibile e onesto – sì, perché le tariffe non sono standard, e tra un professionista e l’altro il prezzo potrebbe variare anche di centinaia di euro – e fissare un appuntamento.
Ecco, questi sono solo due comuni esempi di problematiche connesse alle vendite immobiliari, che richiedono tempo e dedizione, e che per questo non sono alla portata di tutti.
Senza contare, naturalmente, il tempo da investire per le visite con potenziali acquirenti: non potendo profilarli in anticipo, non puoi permetterti di lasciarti sfuggire chiunque voglia venire a vedere l’immobile.
Per vendere casa in autonomia, dunque, considera di dover investire una buona quantità di tempo non solo per le visite, ma anche e soprattutto per tutto ciò che ruota intorno alla vendita.
I rischi dell’accettare proposte d’acquisto vincolate al mutuo
Oggi capita molto di rado di gestire la compravendita di una casa senza che l’acquirente debba richiedere un mutuo o un finanziamento. Per un privato, questa è una condizione estremamente vincolante e, a suo modo, rischiosa.
Immagina di pubblicare un annuncio di vendita della tua casa sui più famosi portali online e che qualcuno si mostri interessato all’acquisto. Fissi un incontro, ma poi scopri che il potenziale acquirente potrebbe concludere l’affare solo nel caso che la Banca gli conceda un mutuo.
A quel punto cosa fai? Le possibilità sono due:
- Ti leghi a una proposta d’acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo, senza sapere con certezza se questo possa davvero concludersi
- Rinunci, perdendo potenzialmente una vendita concreta.
Nessuna delle due situazioni è quella ideale.
Questo dilemma non sussiste, invece, per i clienti di SIM Immobiliare: per tutti i clienti che si rivolgono a noi in cerca di un immobile da acquistare, il nostro consulente creditizio interno esegue una preanalisi di fattibilità, ancor prima di iniziare a proporre visite degli immobili.
In questo modo, il potenziale acquirente non perde tempo con proposte che non sono adatte a lui, e tu hai la certezza che gli aspiranti compratori che ti presentiamo sono effettivamente in grado di sostenere l’acquisto, guadagnando tempo prezioso.
Già, perché le banche possono metterci anche dei mesi per dare una risposta positiva o negativa che sia!
Questo significa che, anche senza un’approvazione definitiva della banca, potresti valutare le proposte sul piatto in tutta tranquillità, senza estenuanti attese e senza rischiare di rifiutare un’offerta che, poi, si sarebbe comunque confermata concreta.
Concludendo, vendere casa senza il supporto di un’agenzia immobiliare presenta una serie di sfide non trascurabili. Sebbene la vendita diretta possa sembrare economicamente vantaggiosa a prima vista, le complessità e i potenziali rischi associati rendono l’opzione di lavorare con un’agenzia immobiliare una scelta più sicura e più efficace per chi desidera vendere il proprio immobile.
