Una delle telefonate che riceviamo più spesso comincia più o meno così: “Ho ereditato una casa, ma non ho idea da dove partire.”
E ti capisco.
Di solito una casa arriva in eredità nel momento meno adatto della vita: hai appena perso una persona cara, sei nel mezzo del dolore, e all’improvviso ti ritrovi tra le mani un appartamento, tre parole nuove — successione, voltura, trascrizione — e magari un fratello o una sorella che la pensano diversamente da te.
Se non sai come orientarti, è perché nessuno ti ha mai dato la bussola.
Questo articolo è quella bussola. Partiamo da quello che non si può rimandare, poi vediamo le scelte possibili — tenere, affittare, vendere — e infine il nodo più delicato: quando gli eredi non sono d’accordo.
I tre adempimenti obbligatori dopo una successione
Prima delle scelte ci sono tre passaggi che vanno fatti, in quest’ordine:
La dichiarazione di successione. Va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data di morte — non da quando “ti senti pronto”. Per una situazione ordinaria (un immobile, qualche conto, nessun debito complicato) ci si appoggia a un CAF o a un commercialista, con una spesa che di solito sta tra i 200 e i 500 euro. È il passaggio che molti sottovalutano, ma attenzione: chi supera i 12 mesi rischia sanzioni che partono dal 120% dell’imposta. Non è una multa simbolica.
La voltura catastale. Aggiorna le intestazioni al Catasto e trasferisce formalmente la casa a te e agli altri eredi. Si fa sempre tramite l’Agenzia delle Entrate, costa poco (intorno ai 50-100 euro) e non serve il notaio. Ma va fatta: senza voltura, la casa risulta ancora intestata alla persona che è mancata, e qualsiasi passo successivo si blocca.
La trascrizione. È quella che quasi tutti dimenticano. Serve a rendere il passaggio di proprietà opponibile ai terzi: finché non è fatta, prima di vendere o ipotecare la casa ereditata non si va da nessuna parte.
Non ti preoccupare, però, perché se ne potrà occupare il notaio incaricato della compravendita.
Tre adempimenti, tre uffici, tre tempistiche. Se li affronti nell’ordine giusto, eviti i blocchi che altrimenti spuntano nel momento peggiore: quando hai già trovato un acquirente.
Quanto si paga davvero: imposta di successione e IMU
Cominciamo con una buona notizia, perché spesso la paura è più grande del conto reale.
Per la maggior parte delle famiglie, l’imposta di successione sulla casa non si paga. La franchigia per coniuge e figli è di 1.000.000 di euro per ciascun erede, e l’aliquota del 4% scatta solo sull’eccedenza. Un appartamento a Novara da 250.000 euro ereditato da due figli non genera nessuna imposta di successione. Per fratelli e sorelle la franchigia scende a 100.000 euro, con aliquota al 6%.
Il problema vero, semmai, arriva da un’altra parte: l’IMU.
Dal momento in cui la casa è intestata agli eredi, se resta vuota mentre decidete cosa farne, l’IMU matura ogni anno (il Comune di Novara applica l’aliquota deliberata per le abitazioni non principali, da verificare di anno in anno). Su un immobile medio parliamo di 500-700 euro l’anno. A cui si aggiungono TARI e spese condominiali, che concorrono comunque a far aumentare le spese.
Ed è qui il punto che diciamo sempre con franchezza: una casa ferma costa. Non fare niente non è una scelta neutra. È la più cara.
Tenere la casa: abitarci o metterla a reddito
Tenere l’immobile è una scelta legittima. Ma è una scelta, non un “lasciamo le cose come stanno”.
Se vai ad abitarci e diventa la tua abitazione principale, puoi ottenere l’esenzione IMU. Attenzione però: non basta spostare la residenza sulla carta, devi viverci davvero.
Se invece preferisci metterla a reddito, le strade principali sono due. Il canone libero (4+4 anni) ti permette la cedolare secca al 21%. Il canone concordato (3+2 anni) ha cedolare al 10%, ma con un canone calmierato secondo gli accordi territoriali di Novara. Prima di affittare, due verifiche non sono negoziabili: l’APE e la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
Un’ultima cosa, da chi queste case le vede ogni settimana: gli appartamenti che arrivano per successione a Novara sono spesso degli anni ’60-’80. Impianti da rivedere, infissi da cambiare. Mettilo in conto prima di calcolare quanto rende davvero.
Vendere una casa ereditata: la notizia che pochi conoscono
Se decidi di vendere, parti da una posizione fiscalmente favorevole — e spesso non lo sai nemmeno.
Sulla vendita di una casa ereditata non si paga la plusvalenza. Lo dice in modo esplicito l’art. 67 del TUIR: gli immobili ricevuti per successione sono esclusi, indipendentemente da quando
decidi di vendere. (Un’eccezione riguarda gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110%: in quel caso conviene una verifica con il commercialista.)
Il vero ostacolo, quasi sempre, non è fiscale. È documentale.
Prima di accettare qualsiasi proposta, serve verificare che la casa sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. E nelle case di qualche decennio fa le sorprese sono frequenti: un soppalco aggiunto, una finestra spostata, un garage diventato tavernetta. Modifiche che chi ci abitava considerava normali, e che invece possono bloccare il rogito.
I documenti da recuperare prima di partire: visura e planimetria catastale, titoli edilizi (concessione o permesso di costruire), certificato di agibilità, APE. Se emerge una difformità, niente panico: il Decreto Salva-Casa ha ampliato molto i casi sanabili con procedure semplificate.
Quando gli eredi non vanno d’accordo
Arriviamo al punto più delicato, quello che blocca più vendite di qualsiasi cappio burocratico: la comproprietà tra eredi.
Tre fratelli ereditano un appartamento. Uno vuole vendere subito, uno vorrebbe tenerlo come investimento, il terzo non risponde nemmeno alle chiamate. Intanto l’IMU matura su tutti e tre, le spese continuano, e la casa — vuota — si rovina.
Se siete tutti d’accordo, è semplice: si firma il rogito insieme, oppure chi non può essere presente dà una procura.
Se uno non vuole vendere, nessuno può obbligarlo a cedere la sua quota. Ma chi vuole uscire non è senza strumenti: l’art. 713 del Codice Civile prevede la divisione giudiziale, che può portare alla vendita. È una strada percorribile, ma lenta (spesso 2-3 anni) e costosa. Prima di imboccarla, vale sempre la pena tentare un accordo con l’aiuto di una figura neutrale.
C’è poi una terza via, spesso la più serena: uno degli eredi rileva le quote degli altri e diventa unico proprietario, con un atto di divisione. È di solito la soluzione più rapida e meno conflittuale, quando qualcuno ha la liquidità o accede a un mutuo.
L’errore che vediamo ripetersi è sempre lo stesso: rimandare. Ogni mese che passa, la casa accumula costi reali per tutti. Sciogliere la comproprietà conviene a tutti — anche a chi vorrebbe aspettare.
Perché conviene farsi affiancare
Gestire da soli una successione si può. Ma ogni fase ha variabili che si intrecciano, e basta un passaggio fuori ordine per bloccare tutto.
Quello che un’agenzia che lavora abitualmente con immobili ereditati porta sul tavolo è soprattutto questo: Sa quali documenti mancano e a quale ufficio chiederli, senza farti perdere mesi. Sa fare da interlocutore neutro tra eredi che magari non si parlano da anni — e ti assicuro che in queste situazioni vale quanto la parte tecnica. E sa valutare correttamente l’immobile, che è la cosa più difficile quando di mezzo ci sono i ricordi. A Novara, tra una valutazione fatta sui dati reali di mercato e una fatta “a sentimento”, ballano spesso 15.000-25.000 euro sul prezzo finale.
Da dove partire, adesso
Dietro una casa ereditata non c’è mai solo un immobile. C’è una storia di famiglia, e quasi sempre un po’ di confusione su cosa fare per prima cosa.
La cosa più utile che puoi fare oggi è raccontare la tua situazione a chi ha già gestito casi come il tuo qui a Novara. Non per delegare tutto, ma per capire da dove cominciare e cosa evitare.
In SIM Immobiliare offriamo un primo colloquio conoscitivo gratuito e senza impegno. È un confronto informativo e orientativo: per gli aspetti legali, fiscali e notarili ti indirizziamo ai professionisti di riferimento. Porta quello che hai — anche solo l’atto di morte e una visura — e in un’ora avrai un quadro chiaro.
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Domande frequenti
Entro quando va presentata la dichiarazione di successione?
Entro 12 mesi dalla data di morte. Il termine non si sposta: se lo superi, scattano sanzioni che partono dal 120% dell’imposta dovuta.
Chi eredita una casa deve pagare l’IMU?
Sì, da quando l’immobile risulta intestato agli eredi, a meno che uno di loro non vi stabilisca la residenza effettiva come abitazione principale.
Vendere una casa ereditata fa pagare la plusvalenza?
No. Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi dalla plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del TUIR, a prescindere da quanto tempo è passato.
Cosa succede se un erede non vuole vendere?
Non si può vendere senza il consenso di tutti. Chi vuole uscire può avviare la divisione giudiziale (art. 713 c.c.), che però richiede tempi lunghi.
Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?
Dichiarazione di successione registrata, voltura completata, visura e planimetria catastale, titoli edilizi, agibilità e APE. Con più eredi, serve il consenso di tutti o una procura.
