Come abbiamo avuto modo di vedere nel precedente articolo, le spese condominiali non pagate possono portare a provvedimenti più o meno drastici, partendo dalla messa in mora del condomino moroso per arrivare fino al pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi (cessione del quinto).
Queste procedure possono avere conseguenze spiacevoli anche a lungo termine per il condomino moroso, con future difficoltà nelle relazioni con gli istituti bancari. È dunque bene evitare di sottovalutare le conseguenze del mancato pagamento delle spese condominiali e trovare lo strumento più adatto ad appianare il debito ed evitare il pignoramento. Esistono diversi strumenti predisposti dalla legge a tal fine, vediamo quali.
1. Evitare il pignoramento tramite il piano di rientro
In ogni fase della procedura avviata dal Condominio per il recupero del credito,
il condomino moroso ha la facoltà di proporre un piano di rientro. Il piano di rientro può essere sfruttato per fermare qualsiasi procedura di pignoramento presso terzi, di pignoramento immobiliare e di pignoramento immobiliare.
Si tratta di una transazione a mezzo della quale il debitore propone (ed il creditore accetta) un accordo di pagamento rateale del debito i cui termini (tempistiche, importi e garanzie) possono essere discussi liberamente dalle parti.
Chiaramente prima tale proposta viene fatta, meno spese legali si accumulano, dovendo essere poi conteggiate nel totale del dovuto (es. il piano di rientro proposto appena dopo il ricevimento della messa in mora può implicare nulla o al massimo qualche decina di euro di spese legali, mentre se richiesto dopo il decreto ingiuntivo comporta il rimborso al Condominio delle spese legali sostenute per il procedimento di ingiunzione, quantificabile nell’ordine di qualche centinaia se non migliaia di euro, in relazione all’importo del debito). Il mancato rispetto di tale accordo comporta ovviamente la prosecuzione del pignoramento.
2. Sfruttare la conversione del pignoramento (art. 5230, 552 e 569 c.p.c.)
Una volta intrapreso il pignoramento mobiliare, presso terzi o immobiliare, prima che sia stata celebrata l’udienza di autorizzazione della vendita o di assegnazione, il debitore ha la facoltà di sottrarsi ad essa tramite il pagamento al creditore (per il tramite della Cancelleria delle Esecuzioni del Tribunale) di un importo corrispondente ad un quinto del debito complessivo, comprese le spese indicate nell’atto di precetto. La restante parte del debito potrà essere saldata tramite una rateizzazione soggetta all’approvazione del Giudice, comunque non superiore a 36 mesi.
3. le procedure di sovraindebitamento
La legge n. 3 del 27 gennaio 2012, nota anche come “legge salva suicidi” o “legge cancella debito”, ha introdotto una procedura simile a quella fallimentare destinata a soggetti non fallibili (essenzialmente ai privati) e finalizzata a risolvere situazioni di sovraindebitamento. Il soggetto che intende aderire a tali procedure deve presentare determinati requisiti di meritevolezza. Le procedure sono le seguenti:
1. Il piano del consumatore
È una procedura riservata ai privati consumatori e consiste in una proposta fatta dal debitore per il saldo del debito che è sottoposta all’approvazione del Tribunale.
2. L’accordo del debitore
È un procedimento analogo al precedente ma riservato ad Enti e Imprese non fallibili.
3. La liquidazione del patrimonio
Può essere richiesta sia da privati che da enti e imprese non fallibili e consiste nell’offerta dell’intero patrimonio (esclusi alcuni beni indicati espressamente dalla legge) per il pagamento dei debiti. Il Tribunale nomina un liquidatore che si occupa della liquidazione e della soddisfazione pro-quota dei creditori: in questo modo è possibile evitare la procedura di pignoramento.
Al termine delle procedure di sovraindebitamento il condomino moroso è liberato dei debiti che sono stati saldati attraverso la procedura, a prescindere che i creditori abbiano ottenuto il soddisfacimento totale o parziale del credito. Chiaramente attraverso tali procedure è possibile saldare anche i debiti derivanti da spese condominiali, evitando così il pignoramento.
4. Evitare il pignoramento tramite il saldo e stralcio
Si tratta anche in questo caso di un accordo transattivo attraverso il quale il debitore si libera della propria posizione debitoria (saldo) attraverso il pagamento di una somma inferiore al debito complessivo (stralcio).
Il vantaggio che ne trae il debitore è chiaramente quello di evitare il pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi corrispondendo una somma inferiore rispetto a quella dovuta, mentre il creditore si avvantaggia del fatto di non dover investire ulteriore denaro per spese legali e di non dover attendere le tempistiche del Tribunale (generalmente piuttosto lunghe) per veder soddisfatta la propria pretesa.
Questo strumento può rivelarsi particolarmente efficace nel caso di pignoramenti nei quali sono intervenuti più creditori, poiché nell’impossibilità di soddisfare interamente ciascuno di essi, viene trovato un accordo con ognuno che permetta di evitare il pignoramento.
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