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Spese condominiali non pagate: cosa succede al condomino moroso?

by Avv. Barbara Lentini on 5 luglio 2017 , No comments

Le spese condominiali non pagate da parte di un condomino moroso possono essere causa di pesanti conseguenze legali e di sanzioni, che possono portare al pignoramento dei beni. Purtroppo, in questo periodo di particolare congiuntura economica, il mancato pagamento delle spese condominiali si sta rilevando un fenomeno in forte crescita.
Lo scopo di questo articolo è chiarire quali conseguenze possano subire i condomini morosi.

Il decreto ingiuntivo e la procedura di recupero del credito

La procedura di recupero delle spese condominiali non pagate inizia con l’invio al debitore di una lettera raccomandata a firma dell’amministratore di condominio o di un legale da questi incaricato, detta messa in mora, tramite la quale al condomino moroso viene intimato di pagare la somma di cui è debitore entro un determinato termine (in genere una decina di giorni circa).
Qualora la messa in mora non fosse sufficiente ad indurre il condomino a pagare, sarà cura dell’amministratore conferire ad un avvocato l’incarico di richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo al Giudice di Pace (se il debito è inferiore a € 5.000,00) o al Tribunale (se il debito è superiore ad € 5.000,00).

Il decreto ingiuntivo costituisce il titolo esecutivo in forza del quale può essere intrapresa l’azione esecutiva tesa al recupero forzoso del credito.
Decorsi 10 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo e del relativo atto di precetto, il Condominio è legittimato a procedere con l’esecuzione forzata, che può assumere la forma del pignoramento mobiliare, pignoramento presso terzi e pignoramento immobiliare.

Spese condominiali non pagate: le 3 forme dell’esecuzione forzata

La scelta della forma dell’esecuzione forzata nei confronti del condomino moroso dipende dalla situazione patrimoniale del debitore e dall’importo del debito.

Il pignoramento mobiliare

Il pignoramento mobiliare, come dice il termine stesso, prevede l’alienazione di uno o più beni mobili appartenenti al condomino moroso e la loro messa in vendita, affinché con il ricavato il Condominio possa vedere soddisfatto il proprio credito (comprensivo delle spese condominiali non pagate e delle spese legali sostenute fino a quel punto).
È possibile sottoporre ad esecuzione, ad esempio, gioielli, computer, mobilio, elettrodomestici (fatti salvi alcuni beni indicati dal Codice Civile quali impignorabili poiché indispensabili per la vita quotidiana).

È altresì possibile procedere all’esecuzione i veicoli di proprietà del debitore.
L’esecuzione mobiliare è indicata per il recupero di debiti di modesto importo, poiché i beni pignorati raramente hanno un valore (e quindi un prezzo d’asta) molto elevato.
Per contro, la procedura è poco costosa e, quindi, risulta adatta a tali recuperi.
Inoltre, tale forma di esecuzione non comporta ulteriori pregiudizi nei confronti del condomino moroso, cosa che invece non si può dire per le altre forme di pignoramento come si dirà più avanti.

Spese condominiali non pagate e inquilino moroso

Il pignoramento presso terzi

Il pignoramento presso terzi consiste nel pignoramento di un credito che il condomino moroso vanta nei confronti di un terzo. Tipicamente questa forma di pignoramento ha ad oggetto i crediti da lavoro (o pensione) e i depositi o titoli in conto corrente.
Il pignoramento dello stipendio comporta il pagamento mensile da parte del datore di lavoro al Condominio della quota di stipendio o pensione stabilita dal Tribunale (massimo un quinto), sino all’occorrenza del totale dovuto.

Il pignoramento del conto corrente consente di “bloccare” le somme presenti sul conto corrente al momento della notifica dell’atto di pignoramento alla banca (e quelle eventualmente versate in un momento successivo), sino all’occorrenza del dovuto.
Questa procedura è indicata per qualsiasi ammontare del debito, in presenza di una collocazione lavorativa stabile del condomino moroso o di rapporti bancari noti.
Qualora l’amministratore non fosse direttamente a conoscenza del luogo di lavoro o dell’esistenza di rapporti bancari del condomino moroso, tali informazioni possono oggi essere ottenute tramite investigazioni private oppure tramite un ricorso al Tribunale (art. 482 bis Cpc) all’esito del quale il creditore è messo a conoscenza di tutta la situazione patrimoniale del debitore.

Il pignoramento presso terzi ha oltretutto un effetto pregiudizievole nei confronti del debitore: il condomino moroso potrebbe vedersi negato (o quantomeno fortemente ostacolato) l’accesso al credito bancario.
Ciò può chiaramente costituire un forte deterrente che spinge il debitore a saldare le spese condominiali dovute per evitare di arrivare al pignoramento.

Il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è la forma di esecuzione più temuta dai condomini morosi poiché è quella con le conseguenze più gravi, in quanto comporta la vendita dell’immobile e lo sfratto del debitore.

Il procedimento di esecuzione immobiliare è molto costoso, pertanto risulta indicato nei casi in cui il condomino moroso abbia maturato un debito assai consistente.
O meglio, questa era la considerazione che normalmente veniva fatta fino a qualche tempo fa: oggi vi sono casi nei quali il pignoramento immobiliare risulta vantaggioso anche per importi contenuti. Vediamo quali.

Il pignoramento immobiliare per spese condominiali non pagate di piccolo importo

Con il crescere del fenomeno del mancato pagamento delle spese condominiali, è prassi sempre più diffusa da parte degli amministratori stipulare polizze di tutela legali, ovvero contratti di assicurazione deputati a far sopportare alla Compagnia Assicurativa i costi di un’eventuale recupero forzoso del credito nei confronti del condomino moroso.

In presenza di un’assicurazione di tutela legale il pignoramento immobiliare tende ad essere intentato anche per debiti di importo medio – basso, soprattutto in mancanza di altri beni del debitore suscettibili di esecuzione o di valore idoneo a soddisfare il credito.
Pertanto tale aggressiva procedura esecutiva sta prendendo sempre più piede, complice il parallelo sviluppo del mercato degli immobili all’asta, dovuto anche alle crescenti possibilità di ottenere il credito necessario per l’acquisto da parte di istituti bancari convenzionati con i Tribunali.

In conclusione i condomini morosi che accumulano un debito anche di poche migliaia di euro nei confronti del condominio, non possono più dormire sonni tranquilli perché il rischio che la loro casa venga pignorata e venduta all’asta è elevato. D’altronde tale procedura esecutiva è particolarmente favorevole per il condominio che ha la possibilità di ottenere il pagamento dell’intero credito e delle spese legali, sempre salvo che sull’immobile pignorato siano iscritte ipoteche.

Nell’ambito dell’esecuzione immobiliare (come peraltro in ogni forma di esecuzione) possono infatti intervenire tutti i creditori del condomino esecutato, i quali vengono soddisfatti secondo una “graduatoria” stabilita dalla legge in relazione al titolo in forza del quale procedono.
Normalmente accade che la banca nei confronti della quale è stata concessa ipoteca sull’immobile intervenga nell’esecuzione e faccia “la parte del leone”.
Conseguenza ovvia della vendita all’asta dell’immobile per far fronte a spese condominiali non pagate è l’obbligo di abbandono dello stesso da parte del condomino moroso esecutato, che se non rilascia spontaneamente l’alloggio sarà sottoposto a sfratto.

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