Di frequente capita di sentir che il conduttore, esasperato dai mancati interventi di manutenzione da parte del proprietario, si “difende” da tale condotta sospendendo il pagamento dei canoni di locazione, nella speranza di provocare una reazione nel proprietario o di minimizzare i danni che ritiene di subire.
Questa via, però, non è specificamente prevista e disciplinata dalla legge e, spesso, può portare a gravi complicazioni del rapporto tra proprietario e conduttore, sino a sfociare in procedimenti di sfratto per morosità e recupero del credito.
Vediamo dunque quando tale rimedio è considerato legittimo secondo il nostro ordinamento.
Gli obblighi del locatore
Anzitutto, bisogna chiarire quali sono gli obblighi che gravano sul proprietario di casa la cui violazione può dare luogo alla legittima sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione a Novara.
“ART. 1575 CC:
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.”
Quelli elencati dall’articolo 1575 c.c. sono gli obblighi principali del locatore e sono sostanzialmente deputati a garantire il conduttore il pieno e pacifico godimento dell’immobile.
Occorre però distinguere nell’ambito delle opere di manutenzione quali siano a carico del locatore e quali siano a carico del conduttore.
Ricordiamo, infatti, che a norma dell’art. 1587 CC. il conduttore è tenuto a prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti.
L’art. 1609 C.C. precisa che: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito“.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Il conduttore è, dunque, tenuto a provvedere all’ordinaria manutenzione dell’immobile, mentre sul locatore gravano le spese di manutenzione straordinaria.
Quando l’immobile necessita di un intervento a carico del proprietario, il conduttore deve darne tempestivamente avviso ed il proprietario è tenuto a provvedere.
Cosa succede se il proprietario non adempie ai propri obblighi?
La sospensione del pagamento del canone di locazione
Come anticipato in principio, la sospensione del pagamento del canone di locazione costituisce una forma di autotutela posta in essere dal conduttore che sospende l’adempimento del proprio obbligo (pagamento dei canoni) in risposta all’inadempimento del locatore.
Tale reazione, in termini giuridici, costituisce un’eccezione di inadempimento ed è regolata dall’art. 1460 CC.. in forza del quale: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”.
La sospensione del pagamento del canone di locazione, pertanto è considerata legittima se è conforme alla buona fede, ovverosia quando risulti proporzionata all’inadempimento del locatore.
Il mancato pagamento del canone costituisce un inadempimento totale del conduttore che pertanto, per risultare proporzionato e, dunque, legittimo, deve corrispondere ad un inadempimento totale dell’obbligo del proprietario di consegnare e mantenere l’immobile in buono stato di locazione e di garantirne il pieno godimento (Cass. Civ. 18987/2016).
Ciò si verifica quando l’immobile viene consegnato o diviene successivamente alla consegna inadatto ad essere utilizzato per lo scopo per il quale è stato locato, ad esempio quando i locali si presentano insalubri o pericolanti.
Per giurisprudenza ormai costante non possono considerarsi circostanze legittimanti la sospensione del pagamento del canone la presenza di infiltrazioni d’acqua o di macchie di umidità, essendo possibile definire tali ipotesi quali situazioni di mero disagio (Cass. Civ. 1317/2015; Cass. Civ. 5682/2001).
Nella maggior parte delle ipotesi di problematiche che si presentano nell’abitazione condotta in locazione è consigliabile comunicare per iscritto tali circostanze al proprietario a mezzo di raccomandata o posta elettronica certificata.
Qualora il locatore perseveri nel non intervenire il conduttore può agire in giudizio per far accertare la presenza dei vizi nell’immobile domandando la condanna al ripristino oppure la risoluzione del contratto di locazione, fatta comunque salva la facoltà di domandare il risarcimento del danno.
Corre l’obbligo di precisare che quando l’intervento ha carattere di urgenza il conduttore può provvedervi direttamente domandando poi il rimborso delle spese al proprietario.
È, dunque, una decisione molto delicata e da adottare con estrema cautela esclusivamente in casi molto gravi quella di sospendere il pagamento dei canoni di locazione, preferibilmente dopo aver consultato un legale.
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Avv. Barbara Lentini
